息口走向未定，一手平价吸客，加上内地收紧资金监管，导致二手楼市交投转淡，连带银行估价趋向保守。根据28Hse追踪的20个指标屋苑*数据，以滙丰银行估价模型计算，11月大型及中型单位估价普遍向下，分别有14个及13个屋苑按月下跌。
各区指标屋苑中，以天水围嘉湖山庄跌幅最大，大、中型单位估价按月均跌约4%，双双位列跌幅之首。大型单位跌幅其次为太古城及马湾珀丽湾；中型单位则为珀丽湾及沙田第一城。尽管大市向下，九龙湾德福花园与青衣盈翠半岛走势相对平稳，两屋苑的大、中型单位估价均逆市升约2%。
分析指，11月估价普遍下跌，主要受多项不利因素影响。息口走势未明，买家多倾向观望。发展商接连低价推盘，部分定价甚至低于2023年推售的「长实深水炸弹」亲海駅II，大幅分薄二手客源。内地加强监管跨境资金，亦影响物业买卖。市场买卖放缓，缺乏好消息刺激，银行评估物业价值自然更趋审慎。
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20大屋苑11月估价排名（大型单位）
14个指标屋苑大型户估价向下
11月大型单位估价普遍受压，20个指标屋苑有14个下跌，跌幅介乎0.52%至3.97%，而天水围嘉湖山庄下跌最多。坚尼地城宝翠园及蓝田丽港城估价维持不变；九龙湾德福花园及青衣盈翠半岛则逆市上升2.19%及2.06%。
嘉湖山庄按月跌近4% 跌幅居首
天水围嘉湖山庄估价跌幅最大。5期丽湖居5座高层B室三房户，实用面积630平方尺，本月滙丰估价557万元，按月减少23万元，跌3.97%。中银及28Hse对同一单位估价分别为601万元及534.7万元，按月不变及跌1.31%。
自今年1月起，该单位估价由560万元降至557万元，累跌0.54%，年内表现为二十大屋苑中最逊色。
28Hse旗下土地查册平台「易发土地资讯（EvaLand Search）」资料显示，现任业主于2000年2月以204.5万元购入该单位并持货至今，尺价约3,246元。
太古城按月挫3.5% 跌幅居次
太古城跌幅排第二。海景花园绿杨阁高层A室三房户，实用面积1,114平方尺，本月滙丰估价2,395万元，按月减少87万元，跌3.51%。中银及28Hse估价分别为2,450万元及2,496.8万元，按月维持不变及微升0.40%。
自今年1月起，该单位估价由2,383万元升至2,395万元，累升0.50%，表现仅略胜天水围嘉湖山庄。
珀丽湾估价跌逾2.6% 位列第三
马湾珀丽湾跌幅排第三。1期9座高层A室三房户，实用面积618平方尺，本月滙丰估价950万元，按月减少26万元，跌2.66%。中银及28Hse对同一单位估价分别报933万元及1,009.8万元，按月不变及微跌0.61%。
自今年1月计，该单位估价由899万元升至950万元，累升5.67%，排名十五。
德福花园逆市造好 年内累升逾25%
九龙湾德福花园估价逆市向上。K座高层1室两房户，实用面积587平方尺，本月滙丰估价792万元，按月增加17万元，升2.19%。中银及28Hse估价分别为756万元及684.6万元，按月不变及微跌0.31%。
自今年1月起，该单位估价由633万元升至792万元，累升25.12%，升幅为廿大屋苑之首。
13个指标屋苑中型户估价向下
11月中型单位估价走势基本与大型单位相若。20个指标屋苑有13个下跌，跌幅介乎0.52%至4.06%，天水围嘉湖山庄同样跌幅最大。坚尼地城宝翠园、将军澳新都城及蓝田丽港城估价维持不变，九龙湾德福花园及青衣盈翠半岛逆市上升2.24%及1.99%。
20大屋苑11月估价排名（中型单位）
嘉湖山庄按月跌逾4% 跌幅最大
本月中型单位估价以天水围嘉湖山庄跌幅最大。3期翠湖居3座高层F室两房户，实用面积449平方尺，本月滙丰估价425万元，按月减少18万元，跌4.06%。中银及28Hse估价分别为442万元及398万元，按月维持不变及跌0.97%。
自今年1月起，该单位估价由428万元降至425万元，累跌0.7%，与大型单位同样为二十大屋苑跌幅之首。
据28Hse旗下土地查册平台「易发土地资讯（EvaLand Search）」，现任业主于2001年9月以100万元购入单位。以28Hse现时估价398万元计算，较购入价高出298万元，帐面升值约2.98倍。
珀丽湾跌逾2.5% 跌幅第二
马湾珀丽湾跌幅排第二。1期16座中层A室两房户，实用面积523平方尺，本月滙丰估价601万元，按月减少16万元，跌2.59%。中银及28Hse估价分别为586万元及597.6万元，按月维持不变及微跌0.03%。
自今年1月起，该单位估价由569万元升至601万元，累升5.62%，排行十五。
沙田第一城跌逾2% 紧随其后
沙田第一城位列跌幅第三。1期2座中层A室三房户，实用面积451平方尺，本月滙丰估价628万元，按月减少13万元，跌2.03%。中银及28Hse估价分别为669万元及612.1万元，按月维持不变及跌1.91%。
自今年1月起，该单位估价由594万元升至628万元，累升5.72%，排行十四。
德福花园逆市造好 按月升逾2.2%
九龙湾德福花园估价逆市向上。N座高层2室两房户，实用面积494平方尺，本月滙丰估价为639万元，按月增加14万元，升2.24%。中银及28Hse估价分别为657万元及574.8万元，按月不变及微跌0.55%。
自今年1月起，该单位估价由618万元升至639万元，累升3.40%，排行十八。
息口走势未明 买家观望致估价受压
美国联储局10月下旬维持利率于3.75厘至4厘。9月虽曾加息0.25厘，本港主要银行两次议息皆维持最优惠利率5厘。目前美国通胀压力尚存，市场预期12月或再加息。息口去向未定，买家多倾向观望并暂缓入市，银行估价亦趋审慎。
新盘贴价推售 分薄二手客源
发展商10月接连以贴市甚至低价推盘加快套现。油塘新盘擎海I首批折实均尺13,988元，创九龙区10年新低，较2023年8月低价推售的「长实深水炸弹」亲海駅II再低约6.73%，首三轮552伙价单单位全数售罄。西沙SIERRA SEA第2C（2）期首推折实均尺13,588元，首三轮423伙价单单位亦告沽清。一手市场吸纳大批客源，二手业主为求沽货纷纷扩大议价空间，物业造价与估价短期内自然受压。
资金监管趋严 交投放缓令银行审慎
内地加强跨境资金监管，或影响部分买家的资金安排及入市步伐。据中原地产数据，10月整体住宅买卖登记按月减少5.2%至4,512宗，二手私人住宅登记跌5.3%至2,864宗。交投放缓，加上资金流动受限，银行评估住宅物业价值时自然更趋保守。
料估价短期低位徘徊
11月二手估价在多重利淡因素交织下整体受压。面对息口去向未明、新盘低价抢客及资金流动受限，二手交投放缓，导致银行估价态度转趋保守。目前买家入市态度审慎观望，预料仍会主导短期后市。
展望年底至明年初，楼市走向仍取决于美国息口步伐与新盘定价。若12月联储局议息结果尘埃落定，且未有进一步推高本港按揭成本，部分观望购买力或有望逐步释放。预计发展商短期内将继续以平价策略推盘，二手楼价料难大升，大型及中型屋苑的银行估价或暂于低位徘徊。
*20个指标屋苑包括：太古城、康怡花园、海怡半岛、嘉亨湾、蓝湾半岛、宝翠园、南丰新邨、映湾园、嘉湖山庄、沙田第一城、新都城、新港城、珀丽湾、盈翠半岛、荃威花园、美孚新邨、丽港城、德福花园、碧海蓝天及黄埔花园
