息口走向未定，一手平價吸客，加上內地收緊資金監管，導致二手樓市交投轉淡，連帶銀行估價趨向保守。根據28Hse追蹤的20個指標屋苑*數據，以滙豐銀行估價模型計算，11月大型及中型單位估價普遍向下，分別有14個及13個屋苑按月下跌。
各區指標屋苑中，以天水圍嘉湖山莊跌幅最大，大、中型單位估價按月均跌約4%，雙雙位列跌幅之首。大型單位跌幅其次為太古城及馬灣珀麗灣；中型單位則為珀麗灣及沙田第一城。儘管大市向下，九龍灣德福花園與青衣盈翠半島走勢相對平穩，兩屋苑的大、中型單位估價均逆市升約2%。
分析指，11月估價普遍下跌，主要受多項不利因素影響。息口走勢未明，買家多傾向觀望。發展商接連低價推盤，部分定價甚至低於2023年推售的「長實深水炸彈」親海駅II，大幅分薄二手客源。內地加強監管跨境資金，亦影響物業買賣。市場買賣放緩，缺乏好消息刺激，銀行評估物業價值自然更趨審慎。
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20大屋苑11月估價排名（大型單位）
14個指標屋苑大型戶估價向下
11月大型單位估價普遍受壓，20個指標屋苑有14個下跌，跌幅介乎0.52%至3.97%，而天水圍嘉湖山莊下跌最多。堅尼地城寶翠園及藍田麗港城估價維持不變；九龍灣德福花園及青衣盈翠半島則逆市上升2.19%及2.06%。
嘉湖山莊按月跌近4% 跌幅居首
天水圍嘉湖山莊估價跌幅最大。5期麗湖居5座高層B室三房戶，實用面積630平方呎，本月滙豐估價557萬元，按月減少23萬元，跌3.97%。中銀及28Hse對同一單位估價分別為601萬元及534.7萬元，按月不變及跌1.31%。
自今年1月起，該單位估價由560萬元降至557萬元，累跌0.54%，年內表現為二十大屋苑中最遜色。
28Hse旗下土地查冊平台「易發土地資訊（EvaLand Search）」資料顯示，現任業主於2000年2月以204.5萬元購入該單位並持貨至今，呎價約3,246元。
太古城按月挫3.5% 跌幅居次
太古城跌幅排第二。海景花園綠楊閣高層A室三房戶，實用面積1,114平方呎，本月滙豐估價2,395萬元，按月減少87萬元，跌3.51%。中銀及28Hse估價分別為2,450萬元及2,496.8萬元，按月維持不變及微升0.40%。
自今年1月起，該單位估價由2,383萬元升至2,395萬元，累升0.50%，表現僅略勝天水圍嘉湖山莊。
珀麗灣估價跌逾2.6% 位列第三
馬灣珀麗灣跌幅排第三。1期9座高層A室三房戶，實用面積618平方呎，本月滙豐估價950萬元，按月減少26萬元，跌2.66%。中銀及28Hse對同一單位估價分別報933萬元及1,009.8萬元，按月不變及微跌0.61%。
自今年1月計，該單位估價由899萬元升至950萬元，累升5.67%，排名十五。
德福花園逆市造好 年內累升逾25%
九龍灣德福花園估價逆市向上。K座高層1室兩房戶，實用面積587平方呎，本月滙豐估價792萬元，按月增加17萬元，升2.19%。中銀及28Hse估價分別為756萬元及684.6萬元，按月不變及微跌0.31%。
自今年1月起，該單位估價由633萬元升至792萬元，累升25.12%，升幅為廿大屋苑之首。
13個指標屋苑中型戶估價向下
11月中型單位估價走勢基本與大型單位相若。20個指標屋苑有13個下跌，跌幅介乎0.52%至4.06%，天水圍嘉湖山莊同樣跌幅最大。堅尼地城寶翠園、將軍澳新都城及藍田麗港城估價維持不變，九龍灣德福花園及青衣盈翠半島逆市上升2.24%及1.99%。
20大屋苑11月估價排名（中型單位）
嘉湖山莊按月跌逾4% 跌幅最大
本月中型單位估價以天水圍嘉湖山莊跌幅最大。3期翠湖居3座高層F室兩房戶，實用面積449平方呎，本月滙豐估價425萬元，按月減少18萬元，跌4.06%。中銀及28Hse估價分別為442萬元及398萬元，按月維持不變及跌0.97%。
自今年1月起，該單位估價由428萬元降至425萬元，累跌0.7%，與大型單位同樣為二十大屋苑跌幅之首。
據28Hse旗下土地查冊平台「易發土地資訊（EvaLand Search）」，現任業主於2001年9月以100萬元購入單位。以28Hse現時估價398萬元計算，較購入價高出298萬元，帳面升值約2.98倍。
珀麗灣跌逾2.5% 跌幅第二
馬灣珀麗灣跌幅排第二。1期16座中層A室兩房戶，實用面積523平方呎，本月滙豐估價601萬元，按月減少16萬元，跌2.59%。中銀及28Hse估價分別為586萬元及597.6萬元，按月維持不變及微跌0.03%。
自今年1月起，該單位估價由569萬元升至601萬元，累升5.62%，排行十五。
沙田第一城跌逾2% 緊隨其後
沙田第一城位列跌幅第三。1期2座中層A室三房戶，實用面積451平方呎，本月滙豐估價628萬元，按月減少13萬元，跌2.03%。中銀及28Hse估價分別為669萬元及612.1萬元，按月維持不變及跌1.91%。
自今年1月起，該單位估價由594萬元升至628萬元，累升5.72%，排行十四。
德福花園逆市造好 按月升逾2.2%
九龍灣德福花園估價逆市向上。N座高層2室兩房戶，實用面積494平方呎，本月滙豐估價為639萬元，按月增加14萬元，升2.24%。中銀及28Hse估價分別為657萬元及574.8萬元，按月不變及微跌0.55%。
自今年1月起，該單位估價由618萬元升至639萬元，累升3.40%，排行十八。
息口走勢未明 買家觀望致估價受壓
美國聯儲局10月下旬維持利率於3.75厘至4厘。9月雖曾加息0.25厘，本港主要銀行兩次議息皆維持最優惠利率5厘。目前美國通脹壓力尚存，市場預期12月或再加息。息口去向未定，買家多傾向觀望並暫緩入市，銀行估價亦趨審慎。
新盤貼價推售 分薄二手客源
發展商10月接連以貼市甚至低價推盤加快套現。油塘新盤擎海I首批折實均呎13,988元，創九龍區10年新低，較2023年8月低價推售的「長實深水炸彈」親海駅II再低約6.73%，首三輪552伙價單單位全數售罄。西沙SIERRA SEA第2C（2）期首推折實均呎13,588元，首三輪423伙價單單位亦告沽清。一手市場吸納大批客源，二手業主為求沽貨紛紛擴大議價空間，物業造價與估價短期內自然受壓。
資金監管趨嚴 交投放緩令銀行審慎
內地加強跨境資金監管，或影響部分買家的資金安排及入市步伐。據中原地產數據，10月整體住宅買賣登記按月減少5.2%至4,512宗，二手私人住宅登記跌5.3%至2,864宗。交投放緩，加上資金流動受限，銀行評估住宅物業價值時自然更趨保守。
料估價短期低位徘徊
11月二手估價在多重利淡因素交織下整體受壓。面對息口去向未明、新盤低價搶客及資金流動受限，二手交投放緩，導致銀行估價態度轉趨保守。目前買家入市態度審慎觀望，預料仍會主導短期後市。
展望年底至明年初，樓市走向仍取決於美國息口步伐與新盤定價。若12月聯儲局議息結果塵埃落定，且未有進一步推高本港按揭成本，部分觀望購買力或有望逐步釋放。預計發展商短期內將繼續以平價策略推盤，二手樓價料難大升，大型及中型屋苑的銀行估價或暫於低位徘徊。
*20個指標屋苑包括：太古城、康怡花園、海怡半島、嘉亨灣、藍灣半島、寶翠園、南豐新邨、映灣園、嘉湖山莊、沙田第一城、新都城、新港城、珀麗灣、盈翠半島、荃威花園、美孚新邨、麗港城、德福花園、碧海藍天及黃埔花園
