近月息口走势未明，加上内地收紧资金及税务监管，本港二手物业交投反覆，影响银行估价取态。根据28Hse追踪的20个指标屋苑*数据，以滙丰银行估价计算，10月大型及中型单位估价普遍受压，各有6成屋苑录得按月跌幅。
个别屋苑方面，红磡黄埔花园、美孚新邨及东涌映湾园的估价跌幅较显著，位列大、中型单位跌幅前三位，按月下跌约1.5%至3%。另一边厢，部分屋苑估价逆市向上，西湾河嘉亨湾大中型单位，以及坚尼地城宝翠园大型单位均录得约4%的升幅。此外，数据亦反映各估价机构对部分单位的估值存在分歧。
分析指，10月估价表现由分化转为普遍下调，主要反映市场正受内外因素夹击。受息口去向充满变数影响，市场观望气氛浓厚，配合银行按揭审批趋向审慎，令换楼步伐放缓；同时，内地加强税务及资金监管，亦减弱中大额物业的承接力。买家入市态度观望拖慢市场节奏，促使银行对物业估价转趋保守。
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20大屋苑10月估价排名（大型单位）
10月大单位估价普遍受压 6成屋苑向下
10月大型单位估价普遍下滑，20个指标屋苑中有12个下跌，跌幅介乎0.42%至3.01%。当中，鰂鱼涌南丰新邨、鰂鱼涌康怡花园及将军澳新都城估价维持不变；西湾河嘉亨湾及坚尼地城宝翠园则逆市上升4.09%及4.05%。
黄埔花园跌幅居首 滙丰估价跌逾3%
本月红磡黄埔花园估价跌幅最显著。其估价单位为1期金柏苑2座高层B室三房户，实用面积777平方尺，滙丰最新估价为1,030万元，按月减少32万元，下跌约3.01%。
其他机构则估值不一，中银估价维持1,066万元不变，而28Hse的估值则下跌1.31%至944万元。
据28Hse旗下土地查册平台「易发土地资讯（Eva Land Search）」资料显示，现任业主于2021年8月以1,000万元购入该单位并持货至今，尺价约13,755元。
美孚新邨跌幅居次 业界估值分歧
美孚新邨估价跌幅紧随其后。根据2期吉利径5-7号高层D室三房户，实用面积777平方尺，滙丰本月估值为835万元，按月减少25万元，跌约2.91%。
业界对该单位的估值同样存在分歧，中银估价维持825万元，28Hse则微跌0.41%至778.8万元。
映湾园跌幅排第三 机构估值不一
东涌映湾园估价跌幅排行第三。参考1期赏涛轩1座中层A室三房户，实用面积941平方尺，滙丰估价由上月880万元跌至本月867万元，按月减少13万元，跌约1.48%。
其他机构的估价走势与滙丰不同。中银维持858万元不变，28Hse则报909.1万元，升约1.43%。
嘉亨湾逆市造好 估价升逾4%
部分屋苑估价录得升幅。西湾河嘉亨湾1座中层B室三房户，实用面积673平方尺，滙丰估价为1,602万元，按月上升63万元，升幅达4.09%，位居所有指标屋苑之首。
中银对该单位估价维持1,499万元，28Hse则上升1.01%至1,575.4万元。
6成屋苑中型单位估价向下 美孚新邨跌幅最大
与大型单位相若，10月中型单位估价普遍受压。20个指标屋苑中有12个下跌，按月跌幅介乎0.24%至3.06%。鰂鱼涌南丰新邨、鰂鱼涌康怡花园及将军澳新都城估价维持不变；西湾河嘉亨湾估价则逆市上升3.99%。
20大屋苑10月估价排名（中型单位）
美孚新邨跌幅最多 按月跌逾3%
本月中型单位估价跌幅最大的屋苑为美孚新邨。以2期吉利径9-11号高层B室实用面积460平方尺的一房户为例，滙丰最新估价为570万元，按月减少18万元，跌幅约3.06%。
其他机构估价走势不一，中银估价维持620万元，28Hse则微升0.37%至536万元。
据28Hse旗下土地查册平台「易发土地资讯（Eva Land Search）」资料显示，原业主于2015年6月以505万元购入该单位，持货至今，当年购入尺价约10,978元。
黄埔花园跌2.95% 跌幅居次
红磡黄埔花园的估价跌幅排行第二。参考2期锦桃苑1座高层C室实用面积466平方尺的两房户，滙丰本月估价为756万元，按月减少23万元，跌幅约2.95%。
中银对该单位估价维持777万元不变，28Hse则下调0.93%至684.1万元。
映湾园跌幅第三 机构估值现分歧
东涌映湾园估价跌幅位列第三。以1期赏涛轩2座中层C室实用面积520平方尺的两房户作指标，滙丰估价由上月589万元降至本月580万元，跌幅约1.53%。
另外两间机构的估值走势各异，中银维持603万元不变，28Hse则上升1%至557.9万元。
嘉亨湾逆市造好 估价升近4%
西湾河嘉亨湾在中型单位中表现最佳。估价单位为1座中层C室两房户，实用面积466平方尺，滙丰本月估值按月增加41万元至1,068万元，升幅达3.99%。
中银与28Hse最新估价分别报1,020万及1,000.4万元，按月维持不变及升2.64%。
息口变数叠加税务监管 二手大单位承接力受考验
9月香港二手楼市整体交投大致平稳，惟板块表现呈明显分化。中大型单位10月走势因而相对落后，部分指标屋苑录得价量齐跌。市场原先预期会持续减息，但近期按息走势出现变数，加上内地收紧税务及资金监管，难免影响大额物业的承接力。随着宏观环境转变，买家对资金调配及持货成本的考量亦更趋审慎。
息口变数拖累气氛 换楼需求减弱
承接买家对资金成本的顾虑，息口走势影响大单位的交投。联储局9月宣布加息0.25厘，虽然本港银行未有跟随，但已影响楼市情绪。这不但令减息预期落空，更引发市场关注加息周期会否重启。
中大型单位造价普遍逾千万元，买家对息率变化较为敏感。在息口走势不明朗下，本地换楼客对增加负债转趋审慎。与此同时，银行对物业估价及按揭审批趋向保守，买家需准备更多首期，换楼步伐因而放缓，拖慢二手大单位的流转速度。
内地收紧税务监管 大额物业承接力降
此外，跨境资金流动受限亦影响大单位市场。内地资金一直是本港中大型物业的重要客源。今年首4个月的一二手住宅注册数据显示，物业造价愈高，内地买家占比愈大。楼价600万元或以下物业，内地客仅占约17.2%；逾1,000万至2,000万元单位升至约34.9%；而逾5,000万元的豪宅，占比更高达约65%，反映高价市场的内地买家参与度明显较高。
然而，近期内地加强落实共同申报准则以推进全球徵税，市场亦传出驻港中资券商须清查客户离岸资产。税务及资金监管趋严，令部分内地买家暂缓来港置业，削弱大额物业承接力。部分早年入市的内地业主为应付资金周转，亦倾向扩阔议价空间套现，增加市场放盘压力。
息口与税务顾虑未除 大单位短期续弱
10月大单位表现落后大市，反映内外利淡因素同时发酵。未来息口变数及信贷收紧拖慢换楼步伐，而内地税务监管则削弱大额物业承接力。购买力减退及放盘增加，业主叫价态度逐步软化，令大单位造价受压。
展望后市，若按息未能显著回落，且跨境资金流动持续受限，大单位交投短期内料需时整固。预料二手大单位议价空间将进一步扩阔，市场仍需时间消化相关影响。
*20个指标屋苑包括：太古城、康怡花园、海怡半岛、嘉亨湾、蓝湾半岛、宝翠园、南丰新邨、映湾园、嘉湖山庄、沙田第一城、新都城、新港城、珀丽湾、盈翠半岛、荃威花园、美孚新邨、丽港城、德福花园、碧海蓝天及黄埔花园
