近月息口走勢未明，加上內地收緊資金及稅務監管，本港二手物業交投反覆，影響銀行估價取態。根據28Hse追蹤的20個指標屋苑*數據，以滙豐銀行估價計算，10月大型及中型單位估價普遍受壓，各有6成屋苑錄得按月跌幅。
個別屋苑方面，紅磡黃埔花園、美孚新邨及東涌映灣園的估價跌幅較顯著，位列大、中型單位跌幅前三位，按月下跌約1.5%至3%。另一邊廂，部分屋苑估價逆市向上，西灣河嘉亨灣大中型單位，以及堅尼地城寶翠園大型單位均錄得約4%的升幅。此外，數據亦反映各估價機構對部分單位的估值存在分歧。
分析指，10月估價表現由分化轉為普遍下調，主要反映市場正受內外因素夾擊。受息口去向充滿變數影響，市場觀望氣氛濃厚，配合銀行按揭審批趨向審慎，令換樓步伐放緩；同時，內地加強稅務及資金監管，亦減弱中大額物業的承接力。買家入市態度觀望拖慢市場節奏，促使銀行對物業估價轉趨保守。
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20大屋苑10月估價排名（大型單位）
10月大單位估價普遍受壓 6成屋苑向下
10月大型單位估價普遍下滑，20個指標屋苑中有12個下跌，跌幅介乎0.42%至3.01%。當中，鰂魚涌南豐新邨、鰂魚涌康怡花園及將軍澳新都城估價維持不變；西灣河嘉亨灣及堅尼地城寶翠園則逆市上升4.09%及4.05%。
黃埔花園跌幅居首 滙豐估價跌逾3%
本月紅磡黃埔花園估價跌幅最顯著。其估價單位為1期金柏苑2座高層B室三房戶，實用面積777平方呎，滙豐最新估價為1,030萬元，按月減少32萬元，下跌約3.01%。
其他機構則估值不一，中銀估價維持1,066萬元不變，而28Hse的估值則下跌1.31%至944萬元。
據28Hse旗下土地查冊平台「易發土地資訊（Eva Land Search）」資料顯示，現任業主於2021年8月以1,000萬元購入該單位並持貨至今，呎價約13,755元。
美孚新邨跌幅居次 業界估值分歧
美孚新邨估價跌幅緊隨其後。根據2期吉利徑5-7號高層D室三房戶，實用面積777平方呎，滙豐本月估值為835萬元，按月減少25萬元，跌約2.91%。
業界對該單位的估值同樣存在分歧，中銀估價維持825萬元，28Hse則微跌0.41%至778.8萬元。
映灣園跌幅排第三 機構估值不一
東涌映灣園估價跌幅排行第三。參考1期賞濤軒1座中層A室三房戶，實用面積941平方呎，滙豐估價由上月880萬元跌至本月867萬元，按月減少13萬元，跌約1.48%。
其他機構的估價走勢與滙豐不同。中銀維持858萬元不變，28Hse則報909.1萬元，升約1.43%。
嘉亨灣逆市造好 估價升逾4%
部分屋苑估價錄得升幅。西灣河嘉亨灣1座中層B室三房戶，實用面積673平方呎，滙豐估價為1,602萬元，按月上升63萬元，升幅達4.09%，位居所有指標屋苑之首。
中銀對該單位估價維持1,499萬元，28Hse則上升1.01%至1,575.4萬元。
6成屋苑中型單位估價向下 美孚新邨跌幅最大
與大型單位相若，10月中型單位估價普遍受壓。20個指標屋苑中有12個下跌，按月跌幅介乎0.24%至3.06%。鰂魚涌南豐新邨、鰂魚涌康怡花園及將軍澳新都城估價維持不變；西灣河嘉亨灣估價則逆市上升3.99%。
20大屋苑10月估價排名（中型單位）
美孚新邨跌幅最多 按月跌逾3%
本月中型單位估價跌幅最大的屋苑為美孚新邨。以2期吉利徑9-11號高層B室實用面積460平方呎的一房戶為例，滙豐最新估價為570萬元，按月減少18萬元，跌幅約3.06%。
其他機構估價走勢不一，中銀估價維持620萬元，28Hse則微升0.37%至536萬元。
據28Hse旗下土地查冊平台「易發土地資訊（Eva Land Search）」資料顯示，原業主於2015年6月以505萬元購入該單位，持貨至今，當年購入呎價約10,978元。
黃埔花園跌2.95% 跌幅居次
紅磡黃埔花園的估價跌幅排行第二。參考2期錦桃苑1座高層C室實用面積466平方呎的兩房戶，滙豐本月估價為756萬元，按月減少23萬元，跌幅約2.95%。
中銀對該單位估價維持777萬元不變，28Hse則下調0.93%至684.1萬元。
映灣園跌幅第三 機構估值現分歧
東涌映灣園估價跌幅位列第三。以1期賞濤軒2座中層C室實用面積520平方呎的兩房戶作指標，滙豐估價由上月589萬元降至本月580萬元，跌幅約1.53%。
另外兩間機構的估值走勢各異，中銀維持603萬元不變，28Hse則上升1%至557.9萬元。
嘉亨灣逆市造好 估價升近4%
西灣河嘉亨灣在中型單位中表現最佳。估價單位為1座中層C室兩房戶，實用面積466平方呎，滙豐本月估值按月增加41萬元至1,068萬元，升幅達3.99%。
中銀與28Hse最新估價分別報1,020萬及1,000.4萬元，按月維持不變及升2.64%。
息口變數疊加稅務監管 二手大單位承接力受考驗
9月香港二手樓市整體交投大致平穩，惟板塊表現呈明顯分化。中大型單位10月走勢因而相對落後，部分指標屋苑錄得價量齊跌。市場原先預期會持續減息，但近期按息走勢出現變數，加上內地收緊稅務及資金監管，難免影響大額物業的承接力。隨着宏觀環境轉變，買家對資金調配及持貨成本的考量亦更趨審慎。
息口變數拖累氣氛 換樓需求減弱
承接買家對資金成本的顧慮，息口走勢影響大單位的交投。聯儲局9月宣佈加息0.25厘，雖然本港銀行未有跟隨，但已影響樓市情緒。這不但令減息預期落空，更引發市場關注加息周期會否重啟。
中大型單位造價普遍逾千萬元，買家對息率變化較為敏感。在息口走勢不明朗下，本地換樓客對增加負債轉趨審慎。與此同時，銀行對物業估價及按揭審批趨向保守，買家需準備更多首期，換樓步伐因而放緩，拖慢二手大單位的流轉速度。
內地收緊稅務監管 大額物業承接力降
此外，跨境資金流動受限亦影響大單位市場。內地資金一直是本港中大型物業的重要客源。今年首4個月的一二手住宅註冊數據顯示，物業造價愈高，內地買家佔比愈大。樓價600萬元或以下物業，內地客僅佔約17.2%；逾1,000萬至2,000萬元單位升至約34.9%；而逾5,000萬元的豪宅，佔比更高達約65%，反映高價市場的內地買家參與度明顯較高。
然而，近期內地加強落實共同申報準則以推進全球徵稅，市場亦傳出駐港中資券商須清查客戶離岸資產。稅務及資金監管趨嚴，令部分內地買家暫緩來港置業，削弱大額物業承接力。部分早年入市的內地業主為應付資金周轉，亦傾向擴闊議價空間套現，增加市場放盤壓力。
息口與稅務顧慮未除 大單位短期續弱
10月大單位表現落後大市，反映內外利淡因素同時發酵。未來息口變數及信貸收緊拖慢換樓步伐，而內地稅務監管則削弱大額物業承接力。購買力減退及放盤增加，業主叫價態度逐步軟化，令大單位造價受壓。
展望後市，若按息未能顯著回落，且跨境資金流動持續受限，大單位交投短期內料需時整固。預料二手大單位議價空間將進一步擴闊，市場仍需時間消化相關影響。
*20個指標屋苑包括：太古城、康怡花園、海怡半島、嘉亨灣、藍灣半島、寶翠園、南豐新邨、映灣園、嘉湖山莊、沙田第一城、新都城、新港城、珀麗灣、盈翠半島、荃威花園、美孚新邨、麗港城、德福花園、碧海藍天及黃埔花園
