有城市规划学者曾指：「城市须由众人共建，方能切合大众所需。」城市发展非按图索骥，理应顺应市场、人口与经济环境变迁。观乎发展局近日公布的本财年第三季卖地计划，沙田石门住宅地皮备受瞩目。
该项目位于沙田石门大涌桥路及安心街交界，预计提供960伙，结合市建局土瓜湾道项目及各个私人重建发展，本个财政年度首三季私人房屋土地供应达15,680伙，较全年目标12,600伙超出近两成半。纵使供应已逾全年预期，政府仍然招标售地，反映当局土地政策渐趋灵活，不再囿于既定目标，切实回应市场需求。
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石门地皮商转住 顺应市况善用土地
推出石门地皮，引证土地用途可因时制宜。该地段原划作商业用途，惟近年商厦市况转弱，非核心区写字楼空置率升，新增楼面需求放缓。随着屯马线全面通车，石门港铁站周边交通与社区配套日渐成熟，住宅需求相应增加。
商业地改划私楼，并要求发展商保留部分楼面作公共停车场，做法切合时宜，善用土地资源。与其在饱和市场硬推商业项目，不如顺应形势拨作住宅，增设停车场亦能纾缓区内车位短缺。
业界对成熟社区项目感信心。测量师预测地皮每方尺楼面地价介乎4,600至6,000元，估值约24亿至32亿元，部分预测高达8,000元。参考28Hse数据，同区翠湖花园及碧涛花园二手尺价约10,000至13,000元。香港银行不跟随联储局加息，息口走势渐趋明朗，这些项目坐拥铁路优势，投资风险较低，相信能吸引中大型发展商入标增加土地储备。
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不为数字设限 持续卖地稳定楼市
今季卖地计划反映政府重新定义供应目标。过往市场视年度目标为界线，达标后往往放慢或暂停推地防范过剩。发展局局长甯汉豪表明，12,600伙并非死板目标，政府不会因为建屋量达标便放慢推地步伐。
调整政策对长远发展影响深远。回顾千禧年初经济低迷，政府大幅缩减甚至暂停供地，如当年「孙九招」，短期虽稳住楼价，却致其后十多年房屋短缺、楼价急升。土地开发与房屋落成需时数年才见成果，当前卖地正决定4至5年后落成量。
本个财政年度首三季供应达15,680伙，超标近两成半，政府仍按计划推地，显露维持稳定供应决心，消除市场对未来房屋短缺的忧虑，真正稳定楼市。上季何文田佛光街地皮以43亿元批出，高估值上限54%，加上洪水桥片区项目成功招标，显示发展商看好后市。既然市场有能力消化，持续卖地不但能满足市民置业需求，也能为库房带来稳定收入。
首推宿舍用地 纾缓私楼租金
今季卖地首次推出沙田小沥源学生宿舍用地。地皮邻近第一城港铁站，预计提供约600个宿位，市场估值约3.37亿元，每方尺楼面地价约3,000元。
沙田区学府林立，涵盖香港中文大学、香港浸会大学石门校园、香港恒生大学及职业训练局等。近年非本地学生学额急增，带动庞大租房需求，大批学生流入沙田第一城及大围名城等私人屋苑，令区内租金水涨船高，亦与本地家庭竞争居住空间。
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推出专用学生住宿用地有助市场分流。引入私人发展商兴建宿舍，既完善教育配套，亦让学生集中入住专属项目，减轻私楼租金压力。住宅与宿舍双轨并行，配合社区长远发展。
调整供应策略 顺应市场需求
石门地皮由商转住、卖地数量突破原定目标，加上引入学生宿舍用地，反映政府正调整土地供应策略。
政府不再死守特定数目，转而按实际情况控制房屋供应，切实回应市场需求。这种规划方针有助香港适应经济变迁，保持城市竞争力，并满足长远房屋需求。
