有城市規劃學者曾指：「城市須由眾人共建，方能切合大眾所需。」城市發展非按圖索驥，理應順應市場、人口與經濟環境變遷。觀乎發展局近日公布的本財年第三季賣地計劃，沙田石門住宅地皮備受矚目。
該項目位於沙田石門大涌橋路及安心街交界，預計提供960伙，結合市建局土瓜灣道項目及各個私人重建發展，本個財政年度首三季私人房屋土地供應達15,680伙，較全年目標12,600伙超出近兩成半。縱使供應已逾全年預期，政府仍然招標售地，反映當局土地政策漸趨靈活，不再囿於既定目標，切實回應市場需求。
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石門地皮商轉住 順應市況善用土地
推出石門地皮，引證土地用途可因時制宜。該地段原劃作商業用途，惟近年商廈市況轉弱，非核心區寫字樓空置率升，新增樓面需求放緩。隨着屯馬線全面通車，石門港鐵站周邊交通與社區配套日漸成熟，住宅需求相應增加。
商業地改劃私樓，並要求發展商保留部分樓面作公共停車場，做法切合時宜，善用土地資源。與其在飽和市場硬推商業項目，不如順應形勢撥作住宅，增設停車場亦能紓緩區內車位短缺。
業界對成熟社區項目感信心。測量師預測地皮每方呎樓面地價介乎4,600至6,000元，估值約24億至32億元，部分預測高達8,000元。參考28Hse數據，同區翠湖花園及碧濤花園二手呎價約10,000至13,000元。香港銀行不跟隨聯儲局加息，息口走勢漸趨明朗，這些項目坐擁鐵路優勢，投資風險較低，相信能吸引中大型發展商入標增加土地儲備。
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不為數字設限 持續賣地穩定樓市
今季賣地計劃反映政府重新定義供應目標。過往市場視年度目標為界線，達標後往往放慢或暫停推地防範過剩。發展局局長甯漢豪表明，12,600伙並非死板目標，政府不會因為建屋量達標便放慢推地步伐。
調整政策對長遠發展影響深遠。回顧千禧年初經濟低迷，政府大幅縮減甚至暫停供地，如當年「孫九招」，短期雖穩住樓價，卻致其後十多年房屋短缺、樓價急升。土地開發與房屋落成需時數年才見成果，當前賣地正決定4至5年後落成量。
本個財政年度首三季供應達15,680伙，超標近兩成半，政府仍按計劃推地，顯露維持穩定供應決心，消除市場對未來房屋短缺的憂慮，真正穩定樓市。上季何文田佛光街地皮以43億元批出，高估值上限54%，加上洪水橋片區項目成功招標，顯示發展商看好後市。既然市場有能力消化，持續賣地不但能滿足市民置業需求，也能為庫房帶來穩定收入。
首推宿舍用地 紓緩私樓租金
今季賣地首次推出沙田小瀝源學生宿舍用地。地皮鄰近第一城港鐵站，預計提供約600個宿位，市場估值約3.37億元，每方呎樓面地價約3,000元。
沙田區學府林立，涵蓋香港中文大學、香港浸會大學石門校園、香港恒生大學及職業訓練局等。近年非本地學生學額急增，帶動龐大租房需求，大批學生流入沙田第一城及大圍名城等私人屋苑，令區內租金水漲船高，亦與本地家庭競爭居住空間。
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推出專用學生住宿用地有助市場分流。引入私人發展商興建宿舍，既完善教育配套，亦讓學生集中入住專屬項目，減輕私樓租金壓力。住宅與宿舍雙軌並行，配合社區長遠發展。
調整供應策略 順應市場需求
石門地皮由商轉住、賣地數量突破原定目標，加上引入學生宿舍用地，反映政府正調整土地供應策略。
政府不再死守特定數目，轉而按實際情況控制房屋供應，切實回應市場需求。這種規劃方針有助香港適應經濟變遷，保持城市競爭力，並滿足長遠房屋需求。
