提起影响楼价的因素，十之八九都说息口。然而，息口只是借贷成本，若不用借，息口的影响便只限相对回报；而若买来住，则更无影响。其实，买来放租终要有人住，而买来炒的亦总要有人接货，若接者也是炒客，如是者再炒亦终要有住客或放租者接。
结果，一个单位的最终目的是有人住，故住宅的最终基本因素不是息口而是人口。观图所见，人口增长由有纪录起至今直线向下（实线才是真数，虚线为2023年预测），楼价变幅的上落方向大致对应，但以1970年代起较紧密，又以沙士后至今更为紧密。
目前实际人口增幅至2047年料跌至零前，左轴料半厘以内，对应右轴楼价±5%，意味未来廿年楼价就如过去廿年港股一样，上落无方向。之前又说牛？长线趋势趟平，周期也可以熊，即使稍长期至十多年计亦可升得稍快于趟平趋势而成牛，无矛盾的。
退一步讲，北区这样起楼，哪会不够供应？人口如斯前景，哪会需求强劲？还有，这未计及债息长周期趋升之象。更重要的，还请自问一下2047年的香港会是怎样。
罗家聪博士（KC）｜资深经济学家
KC开咪做访问出名「唔畀面」。依家落笔写专栏，由宏观经济讲到本地砖头，坚持用数据说话。没有模棱两可，只有一针见血！
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