提起影響樓價的因素，十之八九都說息口。然而，息口只是借貸成本，若不用借，息口的影響便只限相對回報；而若買來住，則更無影響。其實，買來放租終要有人住，而買來炒的亦總要有人接貨，若接者也是炒客，如是者再炒亦終要有住客或放租者接。
結果，一個單位的最終目的是有人住，故住宅的最終基本因素不是息口而是人口。觀圖所見，人口增長由有紀錄起至今直線向下（實線才是真數，虛線為2023年預測），樓價變幅的上落方向大致對應，但以1970年代起較緊密，又以沙士後至今更為緊密。
目前實際人口增幅至2047年料跌至零前，左軸料半厘以內，對應右軸樓價±5%，意味未來廿年樓價就如過去廿年港股一樣，上落無方向。之前又說牛？長線趨勢趟平，週期也可以熊，即使稍長期至十多年計亦可升得稍快於趟平趨勢而成牛，無矛盾的。
退一步講，北區這樣起樓，哪會不夠供應？人口如斯前景，哪會需求強勁？還有，這未計及債息長週期趨升之象。更重要的，還請自問一下2047年的香港會是怎樣。
羅家聰博士（KC）｜資深經濟學家
KC開咪做訪問出名「唔畀面」。依家落筆寫專欄，由宏觀經濟講到本地磚頭，堅持用數據說話。沒有模稜兩可，只有一針見血！
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