一般人买楼花，总要等到收楼、签契、入伙，才算真正拥有那个单位；可是在北角英皇道，有一伙楼花在入伙之前已经换了主人，而原业主，正是发展商的行政总裁，为投资者带来希望，展现出新香港应有的精神模样。
CEO卖楼的原因亦无从得知，外界也不宜胡乱作出臆测，反而笔者感兴趣的，是512万听起来是一笔不小的数字，可是扣去税费、佣金，再除以21个月，年化回报大概只是两个百分点上下，跑输美国国债息口之馀，风险也不低。因为若遇上市况逆转，一伙数千万元的单位只要跌一成，就足以抵销几年的账面收益。
提早收割，之后楼价会如何？中原地产最新的周报显示，CCL报159.91点，按周微跌0.09%，是11周低位，今年累升10.96%，较今年的162.16点高位回落约1.39%。换句话说，购买力明显转向一手，二手市场成交多为减价笋盘，预计第四季CCL会在158至162点之间反覆上落。之后点？楼价有可能是「高位横行」，而不是「继续狂奔」。
再看成交量缩的问题。8月私人住宅成交约3,600伙，按年跌28%、按月跌12%，远低于历史平均的5,700伙；美联的35个主要屋苑，过去四周二手成交平均只有46宗，低于历史平均的63宗。
高盛有分析员写的报告就指出，量缩的原因，主要是内地收紧个人境外投资的国务院第837号令（7月1日起生效），住宅成交由上半年按年升42%，转为7、8月按年跌26%；其中2,000万元以下的大众市场跌20%至30%，2,000万元以上的豪宅反而升6%。
港楼的投资价值，要睇埋Yield。但现时的情况是，租金与息口，有可能进一步转负。要知道，按揭利率每升25点子，25至30年期按揭的月供大约增加3%。现在的情况是，大摩根士丹最近有报告就指出香港租金回报约为3.2%，对比实际按揭利率3.25%，毛息差负0.05%，而且指最优惠利率如若再升12.5点子，息差会进一步转负。因为联储局9月16日如期加息25点子，香港大型银行没有跟随，最优惠利率维持在5%至5.25%。
买家方面，高盛引述中原资料，普通话拼音姓氏的买家，占整体住宅成交金额的38%、宗数的29%，较第一季的34%与23%进一步上升。
另外在供应方面，未来两三年新供应偏少，大家又无需担心楼价崩跌。数字上，据房屋局统计，截至6月的潜在供应约9.6万伙，包括已落成未售单位1.9万伙；财政司司长陈茂波于《财政预算案2026》预告，2026年私人住宅落成量预计为1.7万伙；而花旗则估算2027年预计约1.54万伙。
楼市最诱人的地方，是它总能给出一个简单的故事；最危险的地方，也是因为故事太简单。
（后记：如果把同样的操作搬到北京或深圳，恐怕连合约也改不了。内地多年来的规定，是预购人不得把未竣工的预售商品房再行转让，在领取房产证之前，房管部门也不办理转让手续；今年8月28日住建部、自然资源部与金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》之后，预售门槛提高到主体结构封顶，按揭放款也延至竣工备案之后，连下家接盘的资金通道都收窄了。）
中环十一少｜财经专栏作家
深入财金、科网、公关、传媒及政界之间，以犀利幽默的笔触大胆揭露财经地产圈秘闻。常挂在嘴边的核心信念，是「深信金钱不会说谎」。
免责声明：本专栏文章纯属作者个人见解，不代表本公司立场。
阅读更多：
