一般人買樓花，總要等到收樓、簽契、入伙，才算真正擁有那個單位；可是在北角英皇道，有一伙樓花在入伙之前已經換了主人，而原業主，正是發展商的行政總裁，為投資者帶來希望，展現出新香港應有的精神模樣。
CEO賣樓的原因亦無從得知，外界也不宜胡亂作出臆測，反而筆者感興趣的，是512萬聽起來是一筆不小的數字，可是扣去稅費、佣金，再除以21個月，年化回報大概只是兩個百分點上下，跑輸美國國債息口之餘，風險也不低。因為若遇上市況逆轉，一伙數千萬元的單位只要跌一成，就足以抵銷幾年的賬面收益。
提早收割，之後樓價會如何？中原地產最新的周報顯示，CCL報159.91點，按周微跌0.09%，是11周低位，今年累升10.96%，較今年的162.16點高位回落約1.39%。換句話說，購買力明顯轉向一手，二手市場成交多為減價筍盤，預計第四季CCL會在158至162點之間反覆上落。之後點？樓價有可能是「高位橫行」，而不是「繼續狂奔」。
再看成交量縮的問題。8月私人住宅成交約3,600伙，按年跌28%、按月跌12%，遠低於歷史平均的5,700伙；美聯的35個主要屋苑，過去四周二手成交平均只有46宗，低於歷史平均的63宗。
高盛有分析員寫的報告就指出，量縮的原因，主要是內地收緊個人境外投資的國務院第837號令（7月1日起生效），住宅成交由上半年按年升42%，轉為7、8月按年跌26%；其中2,000萬元以下的大眾市場跌20%至30%，2,000萬元以上的豪宅反而升6%。
港樓的投資價值，要睇埋Yield。但現時的情況是，租金與息口，有可能進一步轉負。要知道，按揭利率每升25點子，25至30年期按揭的月供大約增加3%。現在的情況是，大摩根士丹最近有報告就指出香港租金回報約為3.2%，對比實際按揭利率3.25%，毛息差負0.05%，而且指最優惠利率如若再升12.5點子，息差會進一步轉負。因為聯儲局9月16日如期加息25點子，香港大型銀行沒有跟隨，最優惠利率維持在5%至5.25%。
買家方面，高盛引述中原資料，普通話拼音姓氏的買家，佔整體住宅成交金額的38%、宗數的29%，較第一季的34%與23%進一步上升。
另外在供應方面，未來兩三年新供應偏少，大家又無需擔心樓價崩跌。數字上，據房屋局統計，截至6月的潛在供應約9.6萬伙，包括已落成未售單位1.9萬伙；財政司司長陳茂波於《財政預算案2026》預告，2026年私人住宅落成量預計為1.7萬伙；而花旗則估算2027年預計約1.54萬伙。
樓市最誘人的地方，是它總能給出一個簡單的故事；最危險的地方，也是因為故事太簡單。
（後記：如果把同樣的操作搬到北京或深圳，恐怕連合約也改不了。內地多年來的規定，是預購人不得把未竣工的預售商品房再行轉讓，在領取房產證之前，房管部門也不辦理轉讓手續；今年8月28日住建部、自然資源部與金融監管總局聯合發布《關於完善商品住房銷售制度的通知》之後，預售門檻提高到主體結構封頂，按揭放款也延至竣工備案之後，連下家接盤的資金通道都收窄了。）
中環十一少｜財經專欄作家
深入財金、科網、公關、傳媒及政界之間，以犀利幽默的筆觸大膽揭露財經地產圈秘聞。常掛在嘴邊的核心信念，是「深信金錢不會說謊」。
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