九月最后一个周末，不少香港楼市买家几乎忘记美国刚刚宣布三年来首次加息：西南九龙的「睿璟 II」和北角「皇璇」所推出的单位全数沽清，但二手楼的成交画面却完全不同，十大指标屋苑只录得约 3 宗二手成交，一边抢到甩辘，一边冷到结冰，这会否不止是楼市「好」或「唔好」咁简单，而是新旧两个市场正在分道扬镳。
传统智慧教落，股市领先实体经济。先看看近日跌跌撞撞的地产股，瑞银分析员在 9 月 28 日发表的报告最为审慎，提到自己过去两星期在内地和新加坡见了三十多批投资者，发现南下资金对香港发展商兴趣有限，因为股息率只有 3% 至 5%；投资者担心美国再加息，以及内地收紧跨境投资，包括可能对境外物业租金和资本增值徵收 20% 税款，预期未来两年住宅租金可以按中高单位数的复合增长率上升。
不过，上述因素已反映于目前约 3.2 厘的毛租金回报率之中。现时定息或封顶按息介乎 2.9 至 3.2 厘，买楼收租几乎无息差可言。瑞银料第四季楼价回调，全年升幅将由目前的 12% 收窄至 5% 至 10%。在选股上，该行看好持有净现金的九龙仓、信置和长实，以及嘉里（股息率约 8%）与领展。
相反，摩根大通的看法则较为正面。该行行政总裁戴蒙上周刚访港，曾与长和系主席李泽钜及一众超高净值（UHNW）客户会面，反映其对香港市场的关注。在具体选股上，摩通旗下分析员唱好业绩公布后股价表现不佳的新地，认为未能额外入帐的新田农地收益只是时间问题；并指出对冲基金普遍在 100 至 105 元一带考虑平仓，该水平或会形成支持。此外，摩通预期《施政报告》不会有大幅加辣或减辣，只估计有较小机会收紧超级豪宅印花税。
楼市最终走向，其实要看一班内地买家。内地追税雷厉风行，对香港楼市的影响，要分开两层看。第一层是回报：假设内地居民在港物业的租金收入要缴 20% 税，3.2 厘的毛租金回报会变成约 2.56 厘；即使如此，仍然高于内地一线城市约 1.7 厘、五十城平均约 2.41 厘的租金回报。单从收益率比较，香港物业对内地资金仍然有相对吸引力。
第二层就是「走资」的机会成本。内地居民每人每年换汇额度只有 5 万美元，合法来港置业的资金主要来自境外薪金或股息；而共同汇报标准暂时不覆盖房地产，但最终会否纳入？那就是关键。真正令人却步的，不是 20% 的税率，而是「追溯期」和「政策清晰度」。
因此较合理的推断是：内地买家不会一夜消失，但一些炒家、需要高杠杆的「新香港人」，相信会明显减少；惟以自住或子女读书为目的、资金来源清晰的买家，影响相对较小。九月新盘的大手客之中，相信亦有不少属于后一类。
市场习惯把所有问题归结为「楼价会升定跌」，但今次楼价以外的连锁反应也值得注意。
当新盘以低于二手的价钱推出，二手业主又坚持不减价，二手成交就会越来越少。银行在估价时主要参考二手成交，成交一少、价钱一松，估价就容易「唔够价」，二手交投再被拖慢，最后楼价指数才慢慢反映出来，所以楼价指数往往是最迟才转向的一个数字，而不是最早。
过去二十年，香港人买楼的逻辑是「楼价只会升」，租金回报高低没有人真正在乎，因为增值才是重点。今次加息周期，正在把这个逻辑慢慢改写。当美债提供 5 厘回报，当内地资金要为每一笔境外收益交代来源，当北都每年都有新的土地推出，香港住宅便越来越像一张会派息的长期债券：它的价值，最终要由租金回报与无风险利率（即是美债息口）之间的距离来决定。
中环十一少｜财经专栏作家
深入财金、科网、公关、传媒及政界之间，以犀利幽默的笔触大胆揭露财经地产圈秘闻。常挂在嘴边的核心信念，是「深信金钱不会说谎」。
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