九月最後一個周末，不少香港樓市買家幾乎忘記美國剛剛宣布三年來首次加息：西南九龍的「叡璟 II」和北角「皇璇」所推出的單位全數沽清，但二手樓的成交畫面卻完全不同，十大指標屋苑只錄得約 3 宗二手成交，一邊搶到甩轆，一邊冷到結冰，這會否不止是樓市「好」或「唔好」咁簡單，而是新舊兩個市場正在分道揚鑣。
傳統智慧教落，股市領先實體經濟。先看看近日跌跌撞撞的地產股，瑞銀分析員在 9 月 28 日發表的報告最為審慎，提到自己過去兩星期在內地和新加坡見了三十多批投資者，發現南下資金對香港發展商興趣有限，因為股息率只有 3% 至 5%；投資者擔心美國再加息，以及內地收緊跨境投資，包括可能對境外物業租金和資本增值徵收 20% 稅款，預期未來兩年住宅租金可以按中高單位數的複合增長率上升。
不過，上述因素已反映於目前約 3.2 厘的毛租金回報率之中。現時定息或封頂按息介乎 2.9 至 3.2 厘，買樓收租幾乎無息差可言。瑞銀料第四季樓價回調，全年升幅將由目前的 12% 收窄至 5% 至 10%。在選股上，該行看好持有淨現金的九龍倉、信置和長實，以及嘉里（股息率約 8%）與領展。
相反，摩根大通的看法則較為正面。該行行政總裁戴蒙上周剛訪港，曾與長和系主席李澤鉅及一眾超高淨值（UHNW）客戶會面，反映其對香港市場的關注。在具體選股上，摩通旗下分析員唱好業績公佈後股價表現不佳的新地，認為未能額外入帳的新田農地收益只是時間問題；並指出對沖基金普遍在 100 至 105 元一帶考慮平倉，該水平或會形成支持。此外，摩通預期《施政報告》不會有大幅加辣或減辣，只估計有較小機會收緊超級豪宅印花稅。
樓市最終走向，其實要看一班內地買家。內地追稅雷厲風行，對香港樓市的影響，要分開兩層看。第一層是回報：假設內地居民在港物業的租金收入要繳 20% 稅，3.2 厘的毛租金回報會變成約 2.56 厘；即使如此，仍然高於內地一線城市約 1.7 厘、五十城平均約 2.41 厘的租金回報。單從收益率比較，香港物業對內地資金仍然有相對吸引力。
第二層就是「走資」的機會成本。內地居民每人每年換匯額度只有 5 萬美元，合法來港置業的資金主要來自境外薪金或股息；而共同匯報標準暫時不覆蓋房地產，但最終會否納入？那就是關鍵。真正令人卻步的，不是 20% 的稅率，而是「追溯期」和「政策清晰度」。
因此較合理的推斷是：內地買家不會一夜消失，但一些炒家、需要高槓桿的「新香港人」，相信會明顯減少；惟以自住或子女讀書為目的、資金來源清晰的買家，影響相對較小。九月新盤的大手客之中，相信亦有不少屬於後一類。
市場習慣把所有問題歸結為「樓價會升定跌」，但今次樓價以外的連鎖反應也值得注意。
當新盤以低於二手的價錢推出，二手業主又堅持不減價，二手成交就會越來越少。銀行在估價時主要參考二手成交，成交一少、價錢一鬆，估價就容易「唔夠價」，二手交投再被拖慢，最後樓價指數才慢慢反映出來，所以樓價指數往往是最遲才轉向的一個數字，而不是最早。
過去二十年，香港人買樓的邏輯是「樓價只會升」，租金回報高低沒有人真正在乎，因為增值才是重點。今次加息周期，正在把這個邏輯慢慢改寫。當美債提供 5 厘回報，當內地資金要為每一筆境外收益交代來源，當北都每年都有新的土地推出，香港住宅便越來越像一張會派息的長期債券：它的價值，最終要由租金回報與無風險利率（即是美債息口）之間的距離來決定。
中環十一少｜財經專欄作家
深入財金、科網、公關、傳媒及政界之間，以犀利幽默的筆觸大膽揭露財經地產圈秘聞。常掛在嘴邊的核心信念，是「深信金錢不會說謊」。
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