文：易家成
土地价值取决于地段与周边发展，英国经济学家大卫李嘉图的地租理论早有明言，此理套用于今日香港新界尤为贴切。昔日元朗石岗，多令人联想起军营、村屋与乡郊风貌；时移势易，本港发展重心北移，传统乡郊的土地潜力逐渐显现。
近日有财团就石岗军营以北地皮，向城规会申请将原获批的12幢洋房增建至22幢。规模扩张与规划调整，折射发展商正审度新界西北楼市走向与买家需求，重新厘定市场定位。
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扩地盘增密度 洋房数量倍增
石岗新村锦田路地段的发展蓝图屡经修订。财团早于2022年获批以0.4倍地积比率兴建12幢洋房，翌年再调整方案，将部分洋房高度限制由9米略增至9.9米。观乎最新方案，地盘面积扩充四成至约6.1万平方尺，发展商遂申请将地积比率放宽两成至0.48倍。总楼面面积随之大增七成至逾2.9万平方尺，洋房数目由12幢跃升至22幢。规模递增，足见发展商正重新盘算城规策略。
缩则控总价 增配套提升售价
纵然洋房总数与总楼面双双上调，每伙平均面积却由旧方案约1,435平方尺，微降至最新的1,330平方尺。近年千尺大宅交投渐多，中型豪宅具相当承接力。发展商因应市况略减单位面积，既无损大宅的空间感，又能有效控制物业总价。时下买家入市审慎，降低入场门槛有助拓阔客源，招徕向往低密度生活的中产换楼客，加快资金回笼。
此外，新方案另预留约1.4万平方尺非住宅楼面用作休憩设施及停车场。传统乡郊洋房往往欠缺完善管理与会所设施，发展商大幅增拨配套面积，锐意将项目升格为现代屋苑式豪宅，藉此提升物业身价，为日后高价推售铺路。
乘北都机遇 稳步扩展规模
这宗申请，实与北部都会区规划一脉相承。近年政府锐意发展新界西北，日后北环线及周边基建相继落成，锦田南、八乡及石岗一带交通将大为改善。发展商洞悉先机，及早布局。
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观乎城规申请历程，发展商步步为营。财团先于2022年以常规0.4倍地积比率获批建屋，确立地段发展洋房之原则；其后逐步整合周边土地以扩充地盘，再以善用土地资源为名，申请微增地积比率两成。现时政府冀增私人住宅供应，若项目之交通、排污及环境评估皆达标，这类循序渐进的增加密度申请，往往较易获批。
乡郊地皮转型 重塑西北豪宅版图
石岗军营旁地皮之演变，折射出城市发展与市场需求之更迭。发展商审时度势，顺应经济环境与政策导向调整策略，既力求地尽其用，亦彰显新界西北潜力优厚。
待北部都会区蓝图逐渐落实，此等隐于乡郊、私隐度高之低密度住宅料将相继涌现，长远势必重塑元朗以至新界的豪宅版图。昔日满布军营与村屋之石岗，日后有望蜕变为新兴的优质低密度住宅区。
作者介绍
易家成
地产市场分析员。深耕楼市研究多年，笃信数据说话，以客观笔触，剖析息口、政策及宏观经济对楼价影响。旨在厘清市场动向，制定具前瞻眼光的投资部署。
