长实早前就大埔凤园一幅综合发展区用地提交改划住宅申请，获规划署原则上不反对，意味这幅筹划多年的土地终有明确进展。是次项目规模庞大，将为区内带来大量住宅供应，其发展布局势将牵动大埔区未来的楼市走向。
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长实申请大埔岚山南地皮分期建近二千伙住宅 设安老院回应社会需求
弃全盘收购改分期发展 单位量增至近2,000伙
据城规会及规划署资料显示，长实最新提交的改划申请范围达200万平方尺，当中包括已落成的屋苑岚山。是次主要拟议发展的地盘位于岚山以南，地皮面积约34万至37万平方尺。
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新方案的发展规模较2022年旧方案有所扩大。项目计划分两期发展，合共提供1988伙，较旧方案增加229伙，多出约13%。住宅总楼面面积亦相应增加至约118.8万平方尺。预计落成后单位平均面积约593平方尺，可容纳逾5,000名住客。
规划方面，第一期地积比率约3.44倍，拟建6座24至29层高住宅大楼，住宅楼面约98.37万平方尺，另设3层高会所、两层高公共停车场及零售设施。第二期则建1座30层高住宅。此外，贴近汀角路的地段将兴建一幢8层高社会福利综合大楼，提供150个安老院舍宿位及30个日间护理名额。
长实早于1987年已开始在该综合发展区收购土地。发展商在申请文件中指出，经过近40年，要尽收区内馀下的私人地段来推行原方案，机会已相当渺茫。因此，是次改为分期发展，旨在因应现实情况加快建屋进度，同时配合政府发掘未充分利用土地以增加房屋供应的方向。
变阵加快套现 弃纳米楼转攻中型户
长实今次修订凤园项目的发展方案，反映其土地储备策略有所转变。经过近40年收购，发展商最终放弃统一业权，改为将已整合的地段分期发展。面对目前减息机会愈来愈低及资金成本上升，此举有助打破僵局，加快将土地储备转化为住宅供应，提早套现。
新方案的单位总数增加，平均面积约593平方尺。有别于同系屋苑岚山曾推出面积极细的微型单位，是次项目开则明显转向，主打中型单位。这类面积的单位切合现时市场实际需求，既能吸引首置客，亦适合小家庭换楼。
此外，项目规划主动加入安老院舍及日间护理中心等社福设施。面对人口老化，大埔区对安老服务需求殷切，增建相关设施有助回应地区诉求，同时亦是发展商争取城规会及地区人士支持、提高方案获批机会的实际做法。方案另设公共停车场，亦可望纾缓凤园一带车位短缺问题。
供应增添交通压力 新盘开价或牵动二手
凤园新项目落成后，将增加近2,000伙及逾5,000名居民，料会加重汀角路及大埔中心一带的交通负担。不过，项目增设的零售设施及公共停车场，可望改善现时凤园一带商铺选择较少及车位不足的问题，为周边居民提供更多生活配套。
楼市方面，区内未来将有大量新供应，或令二手买家暂时观望，邻近的岚山及大埔中心一带业主叫价料会受压。参考长实近年推盘多以低价促销，日后凤园项目开售时的定价，将成为大埔以至新界东楼市的新指标。由于新项目主打中型单位，与岚山以小型单位为主有所不同，客源未必完全重叠，反而有机会吸引区内家庭换楼。
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历时近40年凤园农地终迎发展
总括而言，长实因应收购困难而调整凤园项目的发展步伐，透过增加中型单位比例及增建社福设施，最终获规划署支持。这个筹划近40年的项目未来落成后，料成为大埔区其中一个主要房屋供应来源。虽然庞大供应短期内或影响区内二手交投，但新增的民生配套长远有助改善该区的居住环境。
