長實早前就大埔鳳園一幅綜合發展區用地提交改劃住宅申請，獲規劃署原則上不反對，意味這幅籌劃多年的土地終有明確進展。是次項目規模龐大，將為區內帶來大量住宅供應，其發展佈局勢將牽動大埔區未來的樓市走向。
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長實申請大埔嵐山南地皮分期建近二千伙住宅 設安老院回應社會需求
棄全盤收購改分期發展 單位量增至近2,000伙
據城規會及規劃署資料顯示，長實最新提交的改劃申請範圍達200萬平方呎，當中包括已落成的屋苑嵐山。是次主要擬議發展的地盤位於嵐山以南，地皮面積約34萬至37萬平方呎。
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新方案的發展規模較2022年舊方案有所擴大。項目計劃分兩期發展，合共提供1988伙，較舊方案增加229伙，多出約13%。住宅總樓面面積亦相應增加至約118.8萬平方呎。預計落成後單位平均面積約593平方呎，可容納逾5,000名住客。
規劃方面，第一期地積比率約3.44倍，擬建6座24至29層高住宅大樓，住宅樓面約98.37萬平方呎，另設3層高會所、兩層高公共停車場及零售設施。第二期則建1座30層高住宅。此外，貼近汀角路的地段將興建一幢8層高社會福利綜合大樓，提供150個安老院舍宿位及30個日間護理名額。
長實早於1987年已開始在該綜合發展區收購土地。發展商在申請文件中指出，經過近40年，要盡收區內餘下的私人地段來推行原方案，機會已相當渺茫。因此，是次改為分期發展，旨在因應現實情況加快建屋進度，同時配合政府發掘未充分利用土地以增加房屋供應的方向。
變陣加快套現 棄納米樓轉攻中型戶
長實今次修訂鳳園項目的發展方案，反映其土地儲備策略有所轉變。經過近40年收購，發展商最終放棄統一業權，改為將已整合的地段分期發展。面對目前減息機會愈來愈低及資金成本上升，此舉有助打破僵局，加快將土地儲備轉化為住宅供應，提早套現。
新方案的單位總數增加，平均面積約593平方呎。有別於同系屋苑嵐山曾推出面積極細的微型單位，是次項目開則明顯轉向，主打中型單位。這類面積的單位切合現時市場實際需求，既能吸引首置客，亦適合小家庭換樓。
此外，項目規劃主動加入安老院舍及日間護理中心等社福設施。面對人口老化，大埔區對安老服務需求殷切，增建相關設施有助回應地區訴求，同時亦是發展商爭取城規會及地區人士支持、提高方案獲批機會的實際做法。方案另設公共停車場，亦可望紓緩鳳園一帶車位短缺問題。
供應增添交通壓力 新盤開價或牽動二手
鳳園新項目落成後，將增加近2,000伙及逾5,000名居民，料會加重汀角路及大埔中心一帶的交通負擔。不過，項目增設的零售設施及公共停車場，可望改善現時鳳園一帶商舖選擇較少及車位不足的問題，為周邊居民提供更多生活配套。
樓市方面，區內未來將有大量新供應，或令二手買家暫時觀望，鄰近的嵐山及大埔中心一帶業主叫價料會受壓。參考長實近年推盤多以低價促銷，日後鳳園項目開售時的定價，將成為大埔以至新界東樓市的新指標。由於新項目主打中型單位，與嵐山以小型單位為主有所不同，客源未必完全重疊，反而有機會吸引區內家庭換樓。
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歷時近40年鳳園農地終迎發展
總括而言，長實因應收購困難而調整鳳園項目的發展步伐，透過增加中型單位比例及增建社福設施，最終獲規劃署支持。這個籌劃近40年的項目未來落成後，料成為大埔區其中一個主要房屋供應來源。雖然龐大供應短期內或影響區內二手交投，但新增的民生配套長遠有助改善該區的居住環境。
