文：易家成
土地價值取決於地段與周邊發展，英國經濟學家大衛李嘉圖的地租理論早有明言，此理套用於今日香港新界尤為貼切。昔日元朗石崗，多令人聯想起軍營、村屋與鄉郊風貌；時移勢易，本港發展重心北移，傳統鄉郊的土地潛力逐漸顯現。
近日有財團就石崗軍營以北地皮，向城規會申請將原獲批的12幢洋房增建至22幢。規模擴張與規劃調整，折射發展商正審度新界西北樓市走向與買家需求，重新釐定市場定位。
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擴地盤增密度 洋房數量倍增
石崗新村錦田路地段的發展藍圖屢經修訂。財團早於2022年獲批以0.4倍地積比率興建12幢洋房，翌年再調整方案，將部分洋房高度限制由9米略增至9.9米。觀乎最新方案，地盤面積擴充四成至約6.1萬平方呎，發展商遂申請將地積比率放寬兩成至0.48倍。總樓面面積隨之大增七成至逾2.9萬平方呎，洋房數目由12幢躍升至22幢。規模遞增，足見發展商正重新盤算城規策略。
縮則控總價 增配套提升售價
縱然洋房總數與總樓面雙雙上調，每伙平均面積卻由舊方案約1,435平方呎，微降至最新的1,330平方呎。近年千呎大宅交投漸多，中型豪宅具相當承接力。發展商因應市況略減單位面積，既無損大宅的空間感，又能有效控制物業總價。時下買家入市審慎，降低入場門檻有助拓闊客源，招徠嚮往低密度生活的中產換樓客，加快資金回籠。
此外，新方案另預留約1.4萬平方呎非住宅樓面用作休憩設施及停車場。傳統鄉郊洋房往往欠缺完善管理與會所設施，發展商大幅增撥配套面積，銳意將項目升格為現代屋苑式豪宅，藉此提升物業身價，為日後高價推售鋪路。
乘北都機遇 穩步擴展規模
這宗申請，實與北部都會區規劃一脈相承。近年政府銳意發展新界西北，日後北環線及周邊基建相繼落成，錦田南、八鄉及石崗一帶交通將大為改善。發展商洞悉先機，及早佈局。
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觀乎城規申請歷程，發展商步步為營。財團先於2022年以常規0.4倍地積比率獲批建屋，確立地段發展洋房之原則；其後逐步整合周邊土地以擴充地盤，再以善用土地資源為名，申請微增地積比率兩成。現時政府冀增私人住宅供應，若項目之交通、排污及環境評估皆達標，這類循序漸進的增加密度申請，往往較易獲批。
鄉郊地皮轉型 重塑西北豪宅版圖
石崗軍營旁地皮之演變，折射出城市發展與市場需求之更迭。發展商審時度勢，順應經濟環境與政策導向調整策略，既力求地盡其用，亦彰顯新界西北潛力優厚。
待北部都會區藍圖逐漸落實，此等隱於鄉郊、私隱度高之低密度住宅料將相繼湧現，長遠勢必重塑元朗以至新界的豪宅版圖。昔日滿佈軍營與村屋之石崗，日後有望蛻變為新興的優質低密度住宅區。
作者介紹
易家成
地產市場分析員。深耕樓市研究多年，篤信數據說話，以客觀筆觸，剖析息口、政策及宏觀經濟對樓價影響。旨在釐清市場動向，制定具前瞻眼光的投資部署。
