本月中，本港将迎来首份「五年规划」及新一份《施政报告》，全城瞩目。各界纷纷出谋献策，如建议将「逐步提高本地居民自置居所比例」纳入中长期战略目标、重推改良版「租者置其屋」，或再度倡议放宽强积金作为首置首期等，以上种种均聚焦于活化楼市链条与协助青年「上车」。
政策风向势成楼市焦点，适逢美联储即将议息，市场关注加息风险与息口走向，不少准买家正密切观望；惟有部分「聪明钱」选择在政策落实前提前布局，带动市况出现「偷步」上升的势头。
除了政策预期的加持，一手市场已率先感受市场热度的回升。由西南九龙瞩目新盘连续三轮即日沽清、红磡红盘及北部都会区项目部署登场，到启德跑道区项目轻微提价加推等，足证一手「百家争鸣」的热闹局面，更刺激8月份一手成交量再次突破千宗大关。
新盘销情理想导致货尾持续回落。据美联物业研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》统计，最新8月底全港累积货尾量降至约1.78万伙，较去年高位大幅回落近23%。存量消耗速度加快，预示著一手市场正摆脱高库存阴霾，楼市基本面正显著改善。
值得留意的是，以「人口与教育」为核心的新增刚需，正成为支撑本港楼市的另一股庞大力量。有国际大行日前发布《环球升学调查报告》，指出香港作为环球教育枢纽的角色日益突出，超过50%非本地受访家长选择香港作为子女升学或支援据点，更有超过2成中产家庭，在子女入读幼稚园前已开展财务及住宿的「超前部署」。
更关键的是，因子女教育而计划移居香港的内地家庭比例，由2025年的37%，飙升至2026年的64%，反映这股大型人口流动，已直接转化为对本港住屋及生活配套的长远刚需，彰显家长对子女教育的重视。
本港教育枢纽地位的确立，亦触发本港宿位供不应求的困境。另一大行研究显示，至2035年的未来数年内，国际学校及高等教育学生人数将急剧攀升，或出现超过7.4万个新增学生宿位需求。但现时市场宿位供应远远跟不上需求的爆发。
综合市场数据，目前全港大专院校有约8.84万名非本地生，但院校宿位仅约2.5万个，相等于3.5人争一宿位，缺口高达6.34万个。即使计及「城中学舍计划」及政府拟推地等新增供应，亦仅能提供约1.35万个宿位，相较庞大需求缺口无疑是「杯水车薪」。
这股巨大宿位「赤字」难以在短期内被填补，迫使数以万计未能分配宿位的非本地学生及人才大举转向私人租务市场，直接推高住屋刚需。这种强劲的租务或买卖支撑，不仅促使住宅租金屡创新高，亦提升物业收租回报率，吸引长线投资者及买家进场，对楼市带来额外支持。
展望后市，在首份「五年规划」与《施政报告》的政策宏图引领下，配合教育及人才引进政策带来的强盛刚需，香港楼市基本面相当稳固。笔者期待首份「五年规划」及新一份《施政报告》能为市场带来惊喜，惠及本港经济再加速复苏，推动楼市迎来价量齐升的新一轮健康发展期。
美联集团行政总裁暨美联物业执行董事马泰阳
