本月中，本港將迎來首份「五年規劃」及新一份《施政報告》，全城矚目。各界紛紛出謀獻策，如建議將「逐步提高本地居民自置居所比例」納入中長期戰略目標、重推改良版「租者置其屋」，或再度倡議放寬強積金作為首置首期等，以上種種均聚焦於活化樓市鏈條與協助青年「上車」。
政策風向勢成樓市焦點，適逢美聯儲即將議息，市場關注加息風險與息口走向，不少準買家正密切觀望；惟有部分「聰明錢」選擇在政策落實前提前佈局，帶動市況出現「偷步」上升的勢頭。
除了政策預期的加持，一手市場已率先感受市場熱度的回升。由西南九龍矚目新盤連續三輪即日沽清、紅磡紅盤及北部都會區項目部署登場，到啟德跑道區項目輕微提價加推等，足証一手「百家爭鳴」的熱鬧局面，更刺激8月份一手成交量再次突破千宗大關。
新盤銷情理想導致貨尾持續回落。據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》統計，最新8月底全港累積貨尾量降至約1.78萬伙，較去年高位大幅回落近23%。存量消耗速度加快，預示著一手市場正擺脫高庫存陰霾，樓市基本面正顯著改善。
值得留意的是，以「人口與教育」為核心的新增剛需，正成為支撐本港樓市的另一股龐大力量。有國際大行日前發布《環球升學調查報告》，指出香港作為環球教育樞紐的角色日益突出，超過50%非本地受訪家長選擇香港作為子女升學或支援據點，更有超過2成中產家庭，在子女入讀幼稚園前已開展財務及住宿的「超前部署」。
更關鍵的是，因子女教育而計劃移居香港的內地家庭比例，由2025年的37%，飆升至2026年的64%，反映這股大型人口流動，已直接轉化為對本港住屋及生活配套的長遠剛需，彰顯家長對子女教育的重視。
本港教育樞紐地位的確立，亦觸發本港宿位供不應求的困境。另一大行研究顯示，至2035年的未來數年內，國際學校及高等教育學生人數將急劇攀升，或出現超過7.4萬個新增學生宿位需求。但現時市場宿位供應遠遠跟不上需求的爆發。
綜合市場數據，目前全港大專院校有約8.84萬名非本地生，但院校宿位僅約2.5萬個，相等於3.5人爭一宿位，缺口高達6.34萬個。即使計及「城中學舍計劃」及政府擬推地等新增供應，亦僅能提供約1.35萬個宿位，相較龐大需求缺口無疑是「杯水車薪」。
這股巨大宿位「赤字」難以在短期內被填補，迫使數以萬計未能分配宿位的非本地學生及人才大舉轉向私人租務市場，直接推高住屋剛需。這種強勁的租務或買賣支撐，不僅促使住宅租金屢創新高，亦提升物業收租回報率，吸引長線投資者及買家進場，對樓市帶來額外支持。
展望後市，在首份「五年規劃」與《施政報告》的政策宏圖引領下，配合教育及人才引進政策帶來的強盛剛需，香港樓市基本面相當穩固。筆者期待首份「五年規劃」及新一份《施政報告》能為市場帶來驚喜，惠及本港經濟再加速復甦，推動樓市迎來價量齊升的新一輪健康發展期。
美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事馬泰陽
