随着特区政府近年积极推动并优化各项吸纳人才政策，全力补充人口及人才缺口，本港的人口结构正迎来深远的长期转型。事实上，人口规模向来是任何经济体所有经济活动与住屋需求的根本基石。根据政府最新公布数据，截至今年年中，本港人口已显著回升至751.8万人，较近年低位大幅回升逾10多万人，数据不仅反映各类人才与专才计划成果斐然，更成功为本港充实高质素的劳动力与人才库。
人才持续流入，进一步打开市场对香港长远人口规模的想像空间。近年社会各界纷纷建议进取的人口目标，例如倡议未来将香港人口规模逐步提升至800万，甚至1,000万人，以保持亚洲国际都会的竞争力。值得留意的是，「1,000万」这个数字绝非无的放矢，皆因行政长官李家超曾公开表明：「香港要保持领先城市竞争力，长远应有约1,000万人口。」
若以长远人口迈向1,000万大关作推算，意味著本港未来将较现水平新增约250万人口；若按政府公布平均家庭每户约2.6人计算，单计新增人口，已为本港缔造高达96.1万个住宅单位的刚性需求，潜在住屋供求缺口之大可想而知。
故此，无论港府最终如何定调人口总量目标，本港在土地房屋、基建、地区配套及社会融合政策等范畴，均显而易见需要作出更具前瞻性及符合大局的策略调整。
宏观的人口扩张诚然是长远「大势」，但若论对楼市最直接、最快速的实质影响，则莫过于近期的租赁市场。美联「租金走势图」显示，8月份私人住宅平均尺租报约40.88元，按月再升约0.81%，实现连续8个月「月月破顶」的强势格局，首8个月累升约5.55%。若以季度分析，笔者预期第3季整体尺租升幅可达约3%，创近8季以来最大单季升幅。
受惠强劲刚需带动，一众受专才、高才与内地生等青睐的重点区域租金表现尤为亮眼。其中启德区多个屋苑如龙誉及THE HENLEY，首8个月平均尺租均较去年底时爆发性升逾15%；期内毗邻大学地区的大埔白石角云滙、红磡黄埔花园、海逸豪园、大围柏傲庄等，租金升幅亦由12.2%至14.4%不等，反映人才落户，对各重点区域的提振作用立竿见影。
租金屡屡破顶，不仅直接促使部分租客「转租为买」，更显著拉升物业回报率。目前差估署A类单位租金回报率达3.4%，相较大型银行定息按揭息率约2.93厘，市场「供平过租」及正利差效应日益扩大，为楼价提供实质支撑，吸引大量长线资金入市收租，亦预示现时楼价具备强劲「追落后」的空间。
住宅租务回报强劲，为一手新盘市场注入强心针，诱发潜藏市场购买力。近期一手交投重新提速，当中红磡焦点红盘表现亮眼，日前首轮销售即沽出绝大部分单位，更有大手投资者经本行「一客五食」，连环扫入5伙作投资收租之用，反映长线资金对市区优质项目的信心。
总括而言，人口政策的宏观蓝图，有助为香港打开长远发展新局；而人才与学子的持续「落户」，刚为当前楼市提供稳固的刚需支撑。在人口增长、租金破顶、供平过租及新盘热销等多重利好叠加下，本港楼市前景可望看高一线。
美联集团行政总裁暨美联物业执行董事马泰阳
