隨着特區政府近年積極推動並優化各項吸納人才政策，全力補充人口及人才缺口，本港的人口結構正迎來深遠的長期轉型。事實上，人口規模向來是任何經濟體所有經濟活動與住屋需求的根本基石。根據政府最新公布數據，截至今年年中，本港人口已顯著回升至751.8萬人，較近年低位大幅回升逾10多萬人，數據不僅反映各類人才與專才計劃成果斐然，更成功為本港充實高質素的勞動力與人才庫。
人才持續流入，進一步打開市場對香港長遠人口規模的想像空間。近年社會各界紛紛建議進取的人口目標，例如倡議未來將香港人口規模逐步提升至800萬，甚至1,000萬人，以保持亞洲國際都會的競爭力。值得留意的是，「1,000萬」這個數字絕非無的放矢，皆因行政長官李家超曾公開表明：「香港要保持領先城市競爭力，長遠應有約1,000萬人口。」
若以長遠人口邁向1,000萬大關作推算，意味著本港未來將較現水平新增約250萬人口；若按政府公布平均家庭每戶約2.6人計算，單計新增人口，已為本港締造高達96.1萬個住宅單位的剛性需求，潛在住屋供求缺口之大可想而知。
故此，無論港府最終如何定調人口總量目標，本港在土地房屋、基建、地區配套及社會融合政策等範疇，均顯而易見需要作出更具前瞻性及符合大局的策略調整。
宏觀的人口擴張誠然是長遠「大勢」，但若論對樓市最直接、最快速的實質影響，則莫過於近期的租賃市場。美聯「租金走勢圖」顯示，8月份私人住宅平均呎租報約40.88元，按月再升約0.81%，實現連續8個月「月月破頂」的強勢格局，首8個月累升約5.55%。若以季度分析，筆者預期第3季整體呎租升幅可達約3%，創近8季以來最大單季升幅。
受惠強勁剛需帶動，一眾受專才、高才與內地生等青睞的重點區域租金表現尤為亮眼。其中啟德區多個屋苑如龍譽及THE HENLEY，首8個月平均呎租均較去年底時爆發性升逾15%；期內毗鄰大學地區的大埔白石角雲滙、紅磡黃埔花園、海逸豪園、大圍柏傲莊等，租金升幅亦由12.2%至14.4%不等，反映人才落戶，對各重點區域的提振作用立竿見影。
租金屢屢破頂，不僅直接促使部分租客「轉租為買」，更顯著拉升物業回報率。目前差估署A類單位租金回報率達3.4%，相較大型銀行定息按揭息率約2.93厘，市場「供平過租」及正利差效應日益擴大，為樓價提供實質支撐，吸引大量長線資金入市收租，亦預示現時樓價具備強勁「追落後」的空間。
住宅租務回報強勁，為一手新盤市場注入強心針，誘發潛藏市場購買力。近期一手交投重新提速，當中紅磡焦點紅盤表現亮眼，日前首輪銷售即沽出絕大部分單位，更有大手投資者經本行「一客五食」，連環掃入5伙作投資收租之用，反映長線資金對市區優質項目的信心。
總括而言，人口政策的宏觀藍圖，有助為香港打開長遠發展新局；而人才與學子的持續「落戶」，剛為當前樓市提供穩固的剛需支撐。在人口增長、租金破頂、供平過租及新盤熱銷等多重利好疊加下，本港樓市前景可望看高一線。
美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事馬泰陽
