新一份《施政报告》及香港首个《五年规划》或成为本港楼市未来发展大方向的分水岭，楼市健康发展必须著眼于长远规划，政策既要确保市民安居，亦要维持私人市场稳定，并促进置业阶梯及房屋资源有效流转。北部都会区全力推进，当中会为香港提供土地及房屋供应，建议政府宜善用北都的新增供应，按市场需求及吸纳能力灵活调整供应规模和步伐，以新增供应调节供求，维持楼市平稳发展。
目前楼市不乏利好因素支持，如经济向好、人口增加、库存减少、租金强劲、资金充裕；其中在租务市场方面，在传统租务旺季及人才持续流入带动下，租金升势凌厉。根据美联物业研究中心资料，美联「租金走势图」最新8月以实用面积计算的私人住宅平均尺租报约40.88元，按月升约0.81%，连升8个月，自今年1月创历史新高后，已连续8个月呈现「月月破顶」的强劲升势，而今年首8个月已累升约5.55%。
年内租金表现向好，人才与来港读书的学生的新增需求成动力之一，当中受人才青睐的启德区，区内多个屋苑平均尺租显著上升，如龙誉与THE HENLEY今年首8个月平均尺租已上升逾15%；HENLEY PARK升约14.1%；天玺．天及嘉峯汇则超过12%。与此同时，毗邻大学区域的屋苑租金表现同样亮眼，如红磡的黄埔花园与海逸豪园分别升约14.1%及约13.7%，MIDTOWN SOUTH亦升约1成；白石角的云滙升逾14%，嘉熙亦升近1成；大围的柏傲庄则升逾12%；沙田区的沙田第一城亦升超过9%。
租务需求基础强劲，人口增加、专才、人才与其受养人不断来港、以及来港读书的学生持续来港，均对租务市场带来极大支持。而租金持续上升，亦进一步加快部分租客由「租楼」转为「置业」。
与此同时，租金上升为租金回报率带来正面的支持，提升长线物业投资的吸引力。最新8月份经络按揭指数(MMI)报3.12厘、H按封顶息率3.25厘、大型银行定息按揭息率2.93厘，相比之下，差估署A类单位租金回报率录约3.4%，显示市场持续出现「供平过租」及正利差效应。预料租金回报率将稳定高于按揭息率，不仅为楼价提供实质承托，亦将继续吸引长线资金入市收租。租金接连破顶，但现时楼价较2021年历史高位仍低近16%，相信楼价有「追落后」的空间。
美联物业分析师岑颂谦
