新一份《施政報告》及香港首個《五年規劃》或成為本港樓市未來發展大方向的分水嶺，樓市健康發展必須著眼於長遠規劃，政策既要確保市民安居，亦要維持私人市場穩定，並促進置業階梯及房屋資源有效流轉。北部都會區全力推進，當中會為香港提供土地及房屋供應，建議政府宜善用北都的新增供應，按市場需求及吸納能力靈活調整供應規模和步伐，以新增供應調節供求，維持樓市平穩發展。
目前樓市不乏利好因素支持，如經濟向好、人口增加、庫存減少、租金強勁、資金充裕；其中在租務市場方面，在傳統租務旺季及人才持續流入帶動下，租金升勢凌厲。根據美聯物業研究中心資料，美聯「租金走勢圖」最新8月以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約40.88元，按月升約0.81%，連升8個月，自今年1月創歷史新高後，已連續8個月呈現「月月破頂」的強勁升勢，而今年首8個月已累升約5.55%。
年內租金表現向好，人才與來港讀書的學生的新增需求成動力之一，當中受人才青睞的啟德區，區內多個屋苑平均呎租顯著上升，如龍譽與THE HENLEY今年首8個月平均呎租已上升逾15%；HENLEY PARK升約14.1%；天璽．天及嘉峯匯則超過12%。與此同時，毗鄰大學區域的屋苑租金表現同樣亮眼，如紅磡的黃埔花園與海逸豪園分別升約14.1%及約13.7%，MIDTOWN SOUTH亦升約1成；白石角的雲滙升逾14%，嘉熙亦升近1成；大圍的柏傲莊則升逾12%；沙田區的沙田第一城亦升超過9%。
租務需求基礎強勁，人口增加、專才、人才與其受養人不斷來港、以及來港讀書的學生持續來港，均對租務市場帶來極大支持。而租金持續上升，亦進一步加快部分租客由「租樓」轉為「置業」。
與此同時，租金上升為租金回報率帶來正面的支持，提升長線物業投資的吸引力。最新8月份經絡按揭指數(MMI)報3.12厘、H按封頂息率3.25厘、大型銀行定息按揭息率2.93厘，相比之下，差估署A類單位租金回報率錄約3.4%，顯示市場持續出現「供平過租」及正利差效應。預料租金回報率將穩定高於按揭息率，不僅為樓價提供實質承托，亦將繼續吸引長線資金入市收租。租金接連破頂，但現時樓價較2021年歷史高位仍低近16%，相信樓價有「追落後」的空間。
美聯物業分析師岑頌謙
