香港物业向来易升难跌，大众惯见资产升值。若说核心商业区租金倒退逾20年，听来恍如夜谭，却已成眼前现实。昔日寸金尺土的零售旺段，租值正悄然洗牌。
铜锣湾崇光百货对面的骆克道531至533号地下双连铺，近日由屈臣氏以月租约40万元承接。铺位面积2,010平方尺，尺租仅约199元。新租金堪称市场寒暑表：租值较历史高位下挫逾七成，更跌穿2002年水平。核心区铺租俨然重返千禧年代起点。
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租值起跌：从卓悦到周大福的天价时代
这个正对港铁站出口的黄金地铺，见证了香港零售业起落。2002年，连锁化妆品店卓悦打通租用这两个地铺，月租42万元。当年正值内地开放自由行前夕，化妆品店进驻，标志著旅客消费模式兴起。
2012年，自由行带动零售业，珠宝钟表商以天价抢占一线街铺。连锁珠宝金行周大福以150万元月租提早半年抢租，创下该铺历史新高，尺租达746元。当年骆克道短短一段路，曾云集最少5间珠宝钟表店。
拾级而下：空置率升与租客更迭
近年旅客消费模式转变，高消费零售生态渐渐改变。2015年，内衣品牌6IXTY8IGHT以110万元接手该铺，2018年一度加租至137.5万元。其后零售市道疲弱，退租前租金已回落至约50万元。如今屈臣氏以40万元进驻，租金正式跌穿2002年水平。
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租客由珠宝金行、快时尚内衣变为日常个人护理用品，可见零售生态已变。世邦魏理仕数据显示，截至2026年第3季，铜锣湾街铺空置率录得9.1%，较第二季增加2.6%。四大核心零售区中，铜锣湾是唯一空置率上升的区域。
业主变阵：平租保本求稳
空置率上升促使市场寻找新平衡。以往业主叫价企硬，如今叫价转趋现实。据悉，该铺业主原拟以50万元放租，甚至考虑将铺位一分为二以提高回报。面对市况疲弱，业主最终减价两成，以40万元租予交租稳定的大型连锁店。宁愿平租也不愿丢空，渐成铺位市场新常态。
租值回调 重塑零售生态
铺租显著回落，既反映零售市道疲弱，亦令租金重回合理水平。过去10多年，核心区铺租由高消费旅客带动，脱离本地消费力，高昂租金一直局限了零售业的发展空间。
租金下调虽令业主回报减少，却同时降低了一线街铺的进驻门槛，让更多民生品牌有机会落户核心区。屈臣氏承租旺段地铺，可见零售市场不再由名牌主导，种类更见多样，更贴近本地需求。
40万元的月租，没有了昔日珠宝店林立的风光，反而令营商环境更实在。香港零售市场并未停顿，只是顺应环境转型。撇除以往的偏高租金，市场正逐步调整，发展出更切合现况的商业生态。
