香港物業向來易升難跌，大眾慣見資產升值。若說核心商業區租金倒退逾20年，聽來恍如夜譚，卻已成眼前現實。昔日寸金尺土的零售旺段，租值正悄然洗牌。
銅鑼灣崇光百貨對面的駱克道531至533號地下雙連舖，近日由屈臣氏以月租約40萬元承接。舖位面積2,010平方呎，呎租僅約199元。新租金堪稱市場寒暑表：租值較歷史高位下挫逾七成，更跌穿2002年水平。核心區舖租儼然重返千禧年代起點。
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租值起跌：從卓悅到周大福的天價時代
這個正對港鐵站出口的黃金地舖，見證了香港零售業起落。2002年，連鎖化妝品店卓悅打通租用這兩個地舖，月租42萬元。當年正值內地開放自由行前夕，化妝品店進駐，標誌著旅客消費模式興起。
2012年，自由行帶動零售業，珠寶鐘錶商以天價搶佔一線街舖。連鎖珠寶金行周大福以150萬元月租提早半年搶租，創下該舖歷史新高，呎租達746元。當年駱克道短短一段路，曾雲集最少5間珠寶鐘錶店。
拾級而下：空置率升與租客更迭
近年旅客消費模式轉變，高消費零售生態漸漸改變。2015年，內衣品牌6IXTY8IGHT以110萬元接手該舖，2018年一度加租至137.5萬元。其後零售市道疲弱，退租前租金已回落至約50萬元。如今屈臣氏以40萬元進駐，租金正式跌穿2002年水平。
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租客由珠寶金行、快時尚內衣變為日常個人護理用品，可見零售生態已變。世邦魏理仕數據顯示，截至2026年第3季，銅鑼灣街舖空置率錄得9.1%，較第二季增加2.6%。四大核心零售區中，銅鑼灣是唯一空置率上升的區域。
業主變陣：平租保本求穩
空置率上升促使市場尋找新平衡。以往業主叫價企硬，如今叫價轉趨現實。據悉，該舖業主原擬以50萬元放租，甚至考慮將舖位一分為二以提高回報。面對市況疲弱，業主最終減價兩成，以40萬元租予交租穩定的大型連鎖店。寧願平租也不願丟空，漸成舖位市場新常態。
租值回調 重塑零售生態
舖租顯著回落，既反映零售市道疲弱，亦令租金重回合理水平。過去10多年，核心區舖租由高消費旅客帶動，脫離本地消費力，高昂租金一直局限了零售業的發展空間。
租金下調雖令業主回報減少，卻同時降低了一線街舖的進駐門檻，讓更多民生品牌有機會落戶核心區。屈臣氏承租旺段地舖，可見零售市場不再由名牌主導，種類更見多樣，更貼近本地需求。
40萬元的月租，沒有了昔日珠寶店林立的風光，反而令營商環境更實在。香港零售市場並未停頓，只是順應環境轉型。撇除以往的偏高租金，市場正逐步調整，發展出更切合現況的商業生態。
