近期网上有一个值得探讨的言论：「虽然美国联储局近期先后减息2次，本港大型银行亦两度「跟减」，但对于一般家庭来说，每月供款可能只『悭』一千几百，真的对楼市有很大提振作用吗？」这话看似有理，但却只看到减息最表层的一面。今轮减息对楼市的正面影响，绝不止「减轻供楼负担」这么简单。
首先，减息除了减轻供楼压力，更直接提振准买家置业信心。同时，银行存款息口下调，资金「躺平」回报变得更低，投资者自然急于寻找更高回报的资产。楼市作为传统资金避风港，再加上租金持续攀升、租金回报率显著改善，资金加速回流楼市的趋势已相当明显。
再者，息口下调令「供平过租」进一步扩大，近日不少新盘频录大手投资者「扫货」。根据传媒报导，11月上半月一手已录得约920宗成交，较上月同期约755宗增逾两成。全月总交投势必延续「破千」佳绩。
息口下调对发展商同样意义重大，发展商融资成本降低，持货压力减轻，而且无需急于减价促销，对推盘定价，以致吸纳土储的取态上更具弹性，变相有助保持楼价稳定。事实上，近期发展商投地意欲回暖，日前荃湾永顺街用地截标，吸引9个财团竞逐，是自去年7月以来，竞投反应最激烈的官地。
上文谈起租金，纵使租务旺季完结，但市场韧性依然惊人。据美联「租金走势图」10月份以实用面积计算的私人住宅平均尺租报约38.71元，按月仅微跌约0.18%，连升8个月后稍作调整，今年首10个月租金仍累升约2.76%，较2019年7月的纪录高位38.33元成高出近1%，反映租赁市况仍然强劲。
究竟哪些屋苑较受租客青睐呢？第一种自然是传统流转率高的蓝筹屋苑。若以今年内租金计算，十大屋苑则有8个屋苑录得上升，其中美孚新邨及丽港城尺租升幅最大，同样较去年12月上升约6.3%；海怡半岛年内尺租亦升约5.9%；嘉湖山庄及新都城的年内尺租分别升约3.3%及约2.9%。
另一类是交通便捷的铁路沿线屋苑。这类屋苑由于生活配套较为完善，故深受市场欢迎，若单以10月份而论，近日租金升幅相对瞩目的，例如利东站深湾轩按月升约8.9%，大埔墟站新达广场尺租升约7.8%；土瓜湾站半山壹号及奥运站柏景湾，分别录约7.6%及约6%的按月升幅。
租金持续向上，背后最大「推手」是政府积极吸纳人才，以及政府提高大学非本地生学额，为租赁市场注入源源不绝的需求。个人预期，随著更多人才及学生持续涌入，预料租金有望于短暂「回回气」后再展升势，尤其上述屋苑凭藉各自独特优势，相信更是收租者及租客重点关注的对象。
美联物业高级董事布少明
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