近期網上有一個值得探討的言論：「雖然美國聯儲局近期先後減息2次，本港大型銀行亦兩度「跟減」，但對於一般家庭來說，每月供款可能只『慳』一千幾百，真的對樓市有很大提振作用嗎？」這話看似有理，但卻只看到減息最表層的一面。今輪減息對樓市的正面影響，絕不止「減輕供樓負擔」這麼簡單。
首先，減息除了減輕供樓壓力，更直接提振準買家置業信心。同時，銀行存款息口下調，資金「躺平」回報變得更低，投資者自然急於尋找更高回報的資產。樓市作為傳統資金避風港，再加上租金持續攀升、租金回報率顯著改善，資金加速回流樓市的趨勢已相當明顯。
再者，息口下調令「供平過租」進一步擴大，近日不少新盤頻錄大手投資者「掃貨」。根據傳媒報導，11月上半月一手已錄得約920宗成交，較上月同期約755宗增逾兩成。全月總交投勢必延續「破千」佳績。
息口下調對發展商同樣意義重大，發展商融資成本降低，持貨壓力減輕，而且無需急於減價促銷，對推盤定價，以致吸納土儲的取態上更具彈性，變相有助保持樓價穩定。事實上，近期發展商投地意欲回暖，日前荃灣永順街用地截標，吸引9個財團競逐，是自去年7月以來，競投反應最激烈的官地。
上文談起租金，縱使租務旺季完結，但市場韌性依然驚人。據美聯「租金走勢圖」10月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約38.71元，按月僅微跌約0.18%，連升8個月後稍作調整，今年首10個月租金仍累升約2.76%，較2019年7月的紀錄高位38.33元成高出近1%，反映租賃市況仍然強勁。
究竟哪些屋苑較受租客青睞呢？第一種自然是傳統流轉率高的藍籌屋苑。若以今年內租金計算，十大屋苑則有8個屋苑錄得上升，其中美孚新邨及麗港城呎租升幅最大，同樣較去年12月上升約6.3%；海怡半島年內呎租亦升約5.9%；嘉湖山莊及新都城的年內呎租分別升約3.3%及約2.9%。
另一類是交通便捷的鐵路沿線屋苑。這類屋苑由於生活配套較為完善，故深受市場歡迎，若單以10月份而論，近日租金升幅相對矚目的，例如利東站深灣軒按月升約8.9%，大埔墟站新達廣場呎租升約7.8%；土瓜灣站半山壹號及奧運站柏景灣，分別錄約7.6%及約6%的按月升幅。
租金持續向上，背後最大「推手」是政府積極吸納人才，以及政府提高大學非本地生學額，為租賃市場注入源源不絕的需求。個人預期，隨著更多人才及學生持續湧入，預料租金有望於短暫「回回氣」後再展升勢，尤其上述屋苑憑藉各自獨特優勢，相信更是收租者及租客重點關注的對象。
美聯物業高級董事布少明
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