本港楼市刚经历关键的政策与息口「超级周」。特区政府日前正式公布首份五年规划与新一份《施政报告》，为本港经济及楼市长远发展勾划清晰蓝图；另一边厢，美国联储局加息后，本港银行选择「按兵不动」未有跟加。上述消息一出，笼罩市场多时的不明朗阴霾逐步消散。宏观政策「托底」，配合本港息口维持低企，令积压的市场刚需全面释放，为一、二手以至租务市场注入强劲动力。
本港银行不加息的决定，无疑为市场投下信心强心针。即使美联储未来仍有微调息口的可能性，但本港资金池相对充裕，按揭利率跟升空间有限，料对本港整体楼市影响不大。
息口疑云暂时消散，促使部分原本「十五十六」的准买家提速入市，二手市场甚至渐现「追价」与「反价」成交。根据笔者与前线同事交流所得，以青衣灏景湾为例，在本港银行宣布维持利率不变翌日，一个2房单位获多组客争购，原业主见状趁势反价，最终仍获用家追价至878万元承接。至于荃湾区在政策与息口双双尘埃落定后，区内买家亦加快入市步伐，当中一名落户本港逾两年的专才，因见局势明朗化而果断入市「落地生根」，日前斥570万元购置一个荃景花园中层、实用面积约495方尺2房户，充分反映买家「唔息惊」的底气。
在交投回暖带动下，楼价表现亦见稳健，「美联楼价指数」最新报149.17点，按周微升0.09%，连续12星期于148点至150点之间徘徊，窄幅上落格局持续。本年迄今楼价累升10.73%。
二手市场交投回温背后，庞大的租务需求更提供强而有力的实体「后盾」。随著港府致力吸纳人才与非本地生持续涌港就读，私人住宅租金走势更见凌厉。美联「租金走势图」显示，8月份平均尺租录得约40.88元，按月再升约0.81%，实现连续8个月「月月破顶」的罕见强势。加上最新《施政报告》提出深化吸引科企与人才措施，以及预期非本地专上学生人数将在未来数年扩充25%至10万人，这股持续的人口流入，将为中长期的租务需求奠定稳固基础。
住宅租金节节向上，不单有效对冲部分潜在供楼成本，更推高资产回报率。根据差估署资料，7月份A类私人住宅(实用面积约430平方尺或以下)细单位的租金回报率约为3.4%，高于现行一般H按封顶息率约3.25%，以及大型银行定息按揭息率约2.93%，意味「供平过租」现象加剧，提高投资者买楼收租的吸引力。
根据美联物业研究中心统计，现时市场不少热门屋苑如荟朗、金狮花园等，租金回报率高达4.5厘以上；得宝花园、荃景花园及好运中心亦达4.3厘或以上；河畔花园则约4.2厘。此外，翠拥华庭、香港仔中心、沙田中心、新葵芳花园、美孚新邨、大埔中心及德福花园等屋苑，租金回报率亦录得逾4厘水平。
对于实力租客而言，与其面对日益攀升的租金负担，不如及早转租为买，这股需求转化，将成为支持楼市及楼价稳定的「防线」。
展望后市，随著「超级周」后新盘维持热度、向隅客逐渐回流二手市场，加上本港经济基调良好、租务「托底」等多重利好因素，令楼市形成稳步向好的良性循环，第4季前景可望看高一线。
美联集团行政总裁暨美联物业执行董事马泰阳
