本港樓市剛經歷關鍵的政策與息口「超級週」。特區政府日前正式公布首份五年規劃與新一份《施政報告》，為本港經濟及樓市長遠發展勾劃清晰藍圖；另一邊廂，美國聯儲局加息後，本港銀行選擇「按兵不動」未有跟加。上述消息一出，籠罩市場多時的不明朗陰霾逐步消散。宏觀政策「托底」，配合本港息口維持低企，令積壓的市場剛需全面釋放，為一、二手以至租務市場注入強勁動力。
本港銀行不加息的決定，無疑為市場投下信心強心針。即使美聯儲未來仍有微調息口的可能性，但本港資金池相對充裕，按揭利率跟升空間有限，料對本港整體樓市影響不大。
息口疑雲暫時消散，促使部分原本「十五十六」的準買家提速入市，二手市場甚至漸現「追價」與「反價」成交。根據筆者與前線同事交流所得，以青衣灝景灣為例，在本港銀行宣布維持利率不變翌日，一個2房單位獲多組客爭購，原業主見狀趁勢反價，最終仍獲用家追價至878萬元承接。至於荃灣區在政策與息口雙雙塵埃落定後，區內買家亦加快入市步伐，當中一名落戶本港逾兩年的專才，因見局勢明朗化而果斷入市「落地生根」，日前斥570萬元購置一個荃景花園中層、實用面積約495方呎2房戶，充分反映買家「唔息驚」的底氣。
在交投回暖帶動下，樓價表現亦見穩健，「美聯樓價指數」最新報149.17點，按周微升0.09%，連續12星期於148點至150點之間徘徊，窄幅上落格局持續。本年迄今樓價累升10.73%。
二手市場交投回溫背後，龐大的租務需求更提供強而有力的實體「後盾」。隨著港府致力吸納人才與非本地生持續湧港就讀，私人住宅租金走勢更見凌厲。美聯「租金走勢圖」顯示，8月份平均呎租錄得約40.88元，按月再升約0.81%，實現連續8個月「月月破頂」的罕見強勢。加上最新《施政報告》提出深化吸引科企與人才措施，以及預期非本地專上學生人數將在未來數年擴充25%至10萬人，這股持續的人口流入，將為中長期的租務需求奠定穩固基礎。
住宅租金節節向上，不單有效對沖部分潛在供樓成本，更推高資產回報率。根據差估署資料，7月份A類私人住宅(實用面積約430平方呎或以下)細單位的租金回報率約為3.4%，高於現行一般H按封頂息率約3.25%，以及大型銀行定息按揭息率約2.93%，意味「供平過租」現象加劇，提高投資者買樓收租的吸引力。
根據美聯物業研究中心統計，現時市場不少熱門屋苑如薈朗、金獅花園等，租金回報率高達4.5厘以上；得寶花園、荃景花園及好運中心亦達4.3厘或以上；河畔花園則約4.2厘。此外，翠擁華庭、香港仔中心、沙田中心、新葵芳花園、美孚新邨、大埔中心及德福花園等屋苑，租金回報率亦錄得逾4厘水平。
對於實力租客而言，與其面對日益攀升的租金負擔，不如及早轉租為買，這股需求轉化，將成為支持樓市及樓價穩定的「防線」。
展望後市，隨著「超級週」後新盤維持熱度、向隅客逐漸回流二手市場，加上本港經濟基調良好、租務「托底」等多重利好因素，令樓市形成穩步向好的良性循環，第4季前景可望看高一線。
美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事馬泰陽
