时值2026年第三季，大环境乍暖还寒，本港楼市气氛难免转趋审慎。不过，市区重建局土瓜湾道与荣光街发展项目日前截收意向书，市场反应却未见冷待。
作为该区重建版图的压轴地皮，项目最终接获28份意向书，反应稍胜早前的同区项目。入局者除了长实、新地、恒地及信置等本地大型发展商，早前已在区内插旗的中国海外亦赫然在列。
淡市之下，一幅市区地皮能引来群雄逐鹿，确实为稍见沉寂的土地市场添上几分热度。只不过，递交意向书仅属取得投标资格的门槛，各大财团积极表态的举动，实则暗藏不同的商业考量。这块压轴拼图的最终归属，除了是反映发展商后市信心的风向标，亦将牵动整个土瓜湾旧区重塑的格局与走向。
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意向书试水温 财团攻守各有盘算
按现行招标做法，财团普遍倾向先取得入场资格，再作详细估算，提早锁定参与权。因此，28份意向书反映的主要是地皮的吸引力，业界预期项目最终招标时，标书数目大约只有8至10份。
尽管如此，这份名单依然值得参考。细看参与财团，不难发现两大阵营角力，分别是寻求协同效应的区内地主，以及伺机扩张的实力资本。土瓜湾道项目是市建局Victoria Cove Central综合重建计划八个项目中的压轴一环。此前，恒地首岸项目、嘉里、信置、长实，以至早前斥巨资夺得同区地段的中国海外，已先后在该区建立版图。
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对于这些区内持有项目的发展商而言，若能再下一城夺得这幅压轴地皮，不但能与原有项目在开则、定价及会所设施上产生规模经济，更能进一步主导整个社区的定价权，发挥防守作用。相反，对于尚未涉足该区的发展商，这幅占地近5.9万平方尺、位处市区核心兼邻近港铁站的土地，则是进军东九龙临海商住带的罕有契机。
组装合成放宽限制 增建楼面成诱因
发展商投地最看重利润空间与风险控制。土瓜湾道项目之所以备受青睐，主要源于发展弹性高，特别是组装合成建筑法（MiC）带来的实质红利。
根据城规会近期批准，项目因采用组装合成建筑法，建筑物高度限制获准由140米微调放宽至144米。加上受惠于现行政策，项目可获豁免约3.98万平方尺楼面面积。原本预计兴建约900伙的图则，将有条件扩张至约1,050伙，增幅高达17%。
单位数量增加，对发展商而言是一场及时雨。以项目住宅总楼面约44.2万平方尺计算，平均每户面积约452平方尺，正好切合现时市场上上车客需求最殷切、最易转手的中小型单位板块。从财务成本考量，碍于本港最优惠利率高企，发展商资金成本不轻。采用组装合成法可缩短施工期，让项目提早推盘套现，大幅节省建筑期内的利息开支，从而提高回报并减低风险。
综合市场评估，该项目估值介乎37.1亿至48亿元，每方尺楼面地价约6,600至9,000元。由于项目规模适中，投资额不至于对单一大型发展商构成沉重负担，预料招标时除了大型发展商独资竞投外，亦会吸引不少中小型财团合组入标以分散风险。
摒弃牙签楼 社区规划缝合海滨
撇除单一地皮的商业计算，土瓜湾道项目亦反映香港市区重建正步入新阶段。过去市区重建常被诟病为见缝插针，零碎收购只能建成孤立的牙签楼，无助改善旧区整体交通配套、休憩空间与社区环境。市建局在土瓜湾采用综合重建模式，正好修正这种旧有思维。
土瓜湾道项目位处该地段中心，并非孤立住宅。按规划，项目将兴建两条行人天桥，分别接驳土瓜湾港铁站及邻近的首岸，配合地面步行街，重新连接原本割裂的土瓜湾内陆与海滨地带。发展商须按总体设计要求作综合设计，确保重建区内共用空间、园林及街道风格连贯，落实海滨与内陆的整体规划。
市建局截收意向书之际，地政总署日前亦宣布引用收回土地条例，收回邻近俗称五街的明伦街与马头角道一带逾21.7万平方尺土地。该地段涉及934项业权，将于今年12月18日收归政府以配合重建。这反映政府决心发展「东维港湾区」，土瓜湾重建步伐亦明显加快。
招标见真章 测发展商后市信心
土瓜湾道与荣光街项目接获28份意向书，开局符合市场预期。这反映市况即使波动，具备交通优势、规划完善且享有组装合成楼面豁免等政策红利的市区地段，依然是发展商眼中的优质资产。
意向书只是前奏，招标阶段才见真章。今年经济机遇与挑战并存，发展商出价势必更趋理性与精打细算。整个重建地段的压轴一战，既取决于财团资金实力与成本控制能力，亦是测试发展商对楼市中长线信心的试金石。随着未来五街等大型项目陆续启动，土瓜湾旧区正逐步蜕变为九龙东宜居新枢纽，这块市区重建示范项目的最终归属，值得市场密切注视。
