時值2026年第三季，大環境乍暖還寒，本港樓市氣氛難免轉趨審慎。不過，市區重建局土瓜灣道與榮光街發展項目日前截收意向書，市場反應卻未見冷待。
作為該區重建版圖的壓軸地皮，項目最終接獲28份意向書，反應稍勝早前的同區項目。入局者除了長實、新地、恒地及信置等本地大型發展商，早前已在區內插旗的中國海外亦赫然在列。
淡市之下，一幅市區地皮能引來群雄逐鹿，確實為稍見沉寂的土地市場添上幾分熱度。只不過，遞交意向書僅屬取得投標資格的門檻，各大財團積極表態的舉動，實則暗藏不同的商業考量。這塊壓軸拼圖的最終歸屬，除了是反映發展商後市信心的風向標，亦將牽動整個土瓜灣舊區重塑的格局與走向。
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意向書試水溫 財團攻守各有盤算
按現行招標做法，財團普遍傾向先取得入場資格，再作詳細估算，提早鎖定參與權。因此，28份意向書反映的主要是地皮的吸引力，業界預期項目最終招標時，標書數目大約只有8至10份。
儘管如此，這份名單依然值得參考。細看參與財團，不難發現兩大陣營角力，分別是尋求協同效應的區內地主，以及伺機擴張的實力資本。土瓜灣道項目是市建局Victoria Cove Central綜合重建計劃八個項目中的壓軸一環。此前，恒地首岸項目、嘉里、信置、長實，以至早前斥巨資奪得同區地段的中國海外，已先後在該區建立版圖。
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對於這些區內持有項目的發展商而言，若能再下一城奪得這幅壓軸地皮，不但能與原有項目在開則、定價及會所設施上產生規模經濟，更能進一步主導整個社區的定價權，發揮防守作用。相反，對於尚未涉足該區的發展商，這幅佔地近5.9萬平方呎、位處市區核心兼鄰近港鐵站的土地，則是進軍東九龍臨海商住帶的罕有契機。
組裝合成放寬限制 增建樓面成誘因
發展商投地最看重利潤空間與風險控制。土瓜灣道項目之所以備受青睞，主要源於發展彈性高，特別是組裝合成建築法（MiC）帶來的實質紅利。
根據城規會近期批准，項目因採用組裝合成建築法，建築物高度限制獲准由140米微調放寬至144米。加上受惠於現行政策，項目可獲豁免約3.98萬平方呎樓面面積。原本預計興建約900伙的圖則，將有條件擴張至約1,050伙，增幅高達17%。
單位數量增加，對發展商而言是一場及時雨。以項目住宅總樓面約44.2萬平方呎計算，平均每戶面積約452平方呎，正好切合現時市場上上車客需求最殷切、最易轉手的中小型單位板塊。從財務成本考量，礙於本港最優惠利率高企，發展商資金成本不輕。採用組裝合成法可縮短施工期，讓項目提早推盤套現，大幅節省建築期內的利息開支，從而提高回報並減低風險。
綜合市場評估，該項目估值介乎37.1億至48億元，每方呎樓面地價約6,600至9,000元。由於項目規模適中，投資額不至於對單一大型發展商構成沉重負擔，預料招標時除了大型發展商獨資競投外，亦會吸引不少中小型財團合組入標以分散風險。
摒棄牙籤樓 社區規劃縫合海濱
撇除單一地皮的商業計算，土瓜灣道項目亦反映香港市區重建正步入新階段。過去市區重建常被詬病為見縫插針，零碎收購只能建成孤立的牙籤樓，無助改善舊區整體交通配套、休憩空間與社區環境。市建局在土瓜灣採用綜合重建模式，正好修正這種舊有思維。
土瓜灣道項目位處該地段中心，並非孤立住宅。按規劃，項目將興建兩條行人天橋，分別接駁土瓜灣港鐵站及鄰近的首岸，配合地面步行街，重新連接原本割裂的土瓜灣內陸與海濱地帶。發展商須按總體設計要求作綜合設計，確保重建區內共用空間、園林及街道風格連貫，落實海濱與內陸的整體規劃。
市建局截收意向書之際，地政總署日前亦宣布引用收回土地條例，收回鄰近俗稱五街的明倫街與馬頭角道一帶逾21.7萬平方呎土地。該地段涉及934項業權，將於今年12月18日收歸政府以配合重建。這反映政府決心發展「東維港灣區」，土瓜灣重建步伐亦明顯加快。
招標見真章 測發展商後市信心
土瓜灣道與榮光街項目接獲28份意向書，開局符合市場預期。這反映市況即使波動，具備交通優勢、規劃完善且享有組裝合成樓面豁免等政策紅利的市區地段，依然是發展商眼中的優質資產。
意向書只是前奏，招標階段才見真章。今年經濟機遇與挑戰並存，發展商出價勢必更趨理性與精打細算。整個重建地段的壓軸一戰，既取決於財團資金實力與成本控制能力，亦是測試發展商對樓市中長線信心的試金石。隨着未來五街等大型項目陸續啟動，土瓜灣舊區正逐步蛻變為九龍東宜居新樞紐，這塊市區重建示範項目的最終歸屬，值得市場密切注視。
