英国前首相邱吉尔曾说道，人塑造建筑，建筑也塑造人。城市规划亦然，单一发展商业项目易令新区入夜后沦为空城，适时加入住宅，方能带动社区活力。近日恒地与新地申请更改洪水桥及厦村新发展区土地用途，反映局方正改变其规划思维。
两大发展商向城规会申请，将第32B及32C区两幅商业用地的部分楼面转作住宅。项目涉及约92.7万平方尺、即占整体约32%的楼面面积，预计合共提供1,830伙。其中32C区拟建两幢最高30层的大楼，提供590伙；32B区则计划兴建三幢最高43层的住宅，涉至少1,240伙。
规划署日前不反对上述申请，意味项目获批成数甚高。发展商按市况调整北都布局，适度增加住宅，除了丰富发展区的社区面貌，亦反映本港城市规划面对产业转型时更具弹性。
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迎合大学城住屋需求 避开商厦高空置风险
规划署对是次申请不予反对，主要是出于政策与市场两方面的考虑。政策上，北部都会区改变定位后，发展局明言引入住宅有助配合区内大学城建设。将纯商业地皮拨出部分楼面作住宅，能为日后的教职员及学生提供就近居所，建立宜居宜学的综合社区，规划上比单一商业区更完善。
市场上，现时本港写字楼市况反覆，整体甲级商厦空置率徘徊在约16%，个别非核心区如九龙湾的空置最高更达至25.27%。如强制规定发展商在洪水桥兴建近300万平方尺纯商业楼面，甚可能导致空置率高企。将部分楼面转作住宅，既符合市场实际需求，亦有助加快新区发展。
新区规划具弹性 核心商贸区需审慎把关
然而，规划署对洪水桥项目不予反对，不代表局方对所有改划申请皆一律放行。以九龙湾临泽街商厦启汇为例，该项目曾申请重建为两幢分层住宅，涉1,140伙，纵使规划署不反对，最终仍遭城规会否决。
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个中原因在于启汇位处发展成熟的九龙东核心商业区。该厦总楼面达77万平方尺且运作良好，贸然改建住宅会令该区大幅减少商业楼面，动摇其第二核心商业区的地位。反观洪水桥项目仍处于初步发展阶段，配合大学城政策而调整商住比例，着眼于未来发展，亦未有影响区内原有的商业布局。两宗申请结果截然不同，反映城规会审批时并非一成不变，而是按地区定位与发展阶段作整体考虑。
商业密度急升考验设计 补地价成落成关键
洪水桥项目要顺利落成，仍需克服不少困难。整体地积比维持不变，但由于住宅建筑密度较低，剩馀的商业部分地积比被大幅推高至10.76倍及14倍。商业密度急升或影响通风及景观，相当考验发展商设计功力。规划署表明后续需设清晰限制，确保楼面分配得宜。
补地价环节同样关键。城规会批准改划后，发展商必须与政府就原址换地及补地价金额磋商。目前楼市及地价处于调整期，双方能否达成共识，将直接影响项目能否如期于2033年落成。
顺应市况调整规划 改变单一商业发展
商业地转作住宅获批，反映北部都会区规划顺应市场及政策转变。洪水桥日后提供更多住宅，不再局限于纯商业区，转向商住混合发展。
规划改动在政策愿景与市场现状之间取得平衡，为新发展区的土地用途分配提供另一方向。
