英國前首相邱吉爾曾說道，人塑造建築，建築也塑造人。城市規劃亦然，單一發展商業項目易令新區入夜後淪為空城，適時加入住宅，方能帶動社區活力。近日恒地與新地申請更改洪水橋及厦村新發展區土地用途，反映局方正改變其規劃思維。
兩大發展商向城規會申請，將第32B及32C區兩幅商業用地的部分樓面轉作住宅。項目涉及約92.7萬平方呎、即佔整體約32%的樓面面積，預計合共提供1,830伙。其中32C區擬建兩幢最高30層的大樓，提供590伙；32B區則計劃興建三幢最高43層的住宅，涉至少1,240伙。
規劃署日前不反對上述申請，意味項目獲批成數甚高。發展商按市況調整北都佈局，適度增加住宅，除了豐富發展區的社區面貌，亦反映本港城市規劃面對產業轉型時更具彈性。
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迎合大學城住屋需求 避開商廈高空置風險
規劃署對是次申請不予反對，主要是出於政策與市場兩方面的考慮。政策上，北部都會區改變定位後，發展局明言引入住宅有助配合區內大學城建設。將純商業地皮撥出部分樓面作住宅，能為日後的教職員及學生提供就近居所，建立宜居宜學的綜合社區，規劃上比單一商業區更完善。
市場上，現時本港寫字樓市況反覆，整體甲級商廈空置率徘徊在約16%，個別非核心區如九龍灣的空置最高更達至25.27%。如強制規定發展商在洪水橋興建近300萬平方呎純商業樓面，甚可能導致空置率高企。將部分樓面轉作住宅，既符合市場實際需求，亦有助加快新區發展。
新區規劃具彈性 核心商貿區需審慎把關
然而，規劃署對洪水橋項目不予反對，不代表局方對所有改劃申請皆一律放行。以九龍灣臨澤街商廈啟匯為例，該項目曾申請重建為兩幢分層住宅，涉1,140伙，縱使規劃署不反對，最終仍遭城規會否決。
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箇中原因在於啟匯位處發展成熟的九龍東核心商業區。該廈總樓面達77萬平方呎且運作良好，貿然改建住宅會令該區大幅減少商業樓面，動搖其第二核心商業區的地位。反觀洪水橋項目仍處於初步發展階段，配合大學城政策而調整商住比例，着眼於未來發展，亦未有影響區內原有的商業佈局。兩宗申請結果截然不同，反映城規會審批時並非一成不變，而是按地區定位與發展階段作整體考慮。
商業密度急升考驗設計 補地價成落成關鍵
洪水橋項目要順利落成，仍需克服不少困難。整體地積比維持不變，但由於住宅建築密度較低，剩餘的商業部分地積比被大幅推高至10.76倍及14倍。商業密度急升或影響通風及景觀，相當考驗發展商設計功力。規劃署表明後續需設清晰限制，確保樓面分配得宜。
補地價環節同樣關鍵。城規會批准改劃後，發展商必須與政府就原址換地及補地價金額磋商。目前樓市及地價處於調整期，雙方能否達成共識，將直接影響項目能否如期於2033年落成。
順應市況調整規劃 改變單一商業發展
商業地轉作住宅獲批，反映北部都會區規劃順應市場及政策轉變。洪水橋日後提供更多住宅，不再局限於純商業區，轉向商住混合發展。
規劃改動在政策願景與市場現狀之間取得平衡，為新發展區的土地用途分配提供另一方向。
