近年九龙湾商贸区人流虽旺，但区内甲级商厦空置情况却日益显著。由资本策略、泛海国际及中渝置地主席张松桥等合组财团持有的九龙湾商厦启汇，早前向城规会申请改划为商住项目，并获规划署初步同意。
这次弃商建住，既是发展商应对商厦高空置率的对策，也可见城市规划开始配合市场需求。
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宁减三成楼面 拆卸重建商住盘
启汇前身为傲腾广场，楼高30层，总楼面面积达77万平方尺。财团于2018年斥资约80亿元购入并全面翻新，原意是配合「起动九龙东」的商业发展。然而，发展商最新提出的重建方案，计划将地积比率由5倍放宽至7倍，兴建两幢30至38层高的分层商住大楼，提供1,140伙平均面积约400平方尺的住宅单位。
按此方案，项目重建后的总楼面面积约为49.3万平方尺。换言之，发展商宁愿削减约27.7万平方尺现有楼面，即原面积逾三成，也要将这幢落成仅十多年的甲厦拆卸重建。发展商主动缩减楼面，做法看似反常，但面对现时的市场数据，却是务实的止蚀决定。
九龙东空置率逾两成 租金持续受压
写字楼市场数据印证了发展商的决定。即使2026年整体市场因中环等核心区租务回暖而略见改善，九龙东及九龙湾一带的空置率依然高企。
据中原（工商铺）今年6月的统计，九龙湾商厦空置率高达25.27%，区内商厦租赁缓慢，市况与核心区截然不同。仲量联行年中报告亦指出，中环甲厦空置率虽见回落，九龙东空置率却持续恶化，徘徊在19.8%至20.7%。高力第二季市场报告同样显示，非核心商业区租金持续受压，九龙东租金按季下跌2.9%，预料全年跌幅超过5%。
以启汇为例，现时空置率亦高达约25%。四分之一楼面长期丢空，衍生的资金及维护成本成为沉重负担。加上混合办公模式普及，写字楼早已供多于求。面对租金受压与高空置率，将闲置商业楼面转作需求较稳定的住宅，成为发展商理顺财务的商业策略。
政府顺应市况 九龙东转型商住社区
这宗改变规划案反映城市规划渐具弹性。过去十多年，政府锐意发展「起动九龙东」，计划将观塘及九龙湾发展成第二个核心商业区。起动九龙东办事处曾忧虑拆卸商厦会令商业楼面流失，但差估署数据显示该区商业楼面早已供过于求。规划署今次基本同意改变土地用途，认为建住宅与周边环境没有冲突，可见政府愿意配合市场需求，不再死守纯商业区的规划。
改变规划也改变了该区的面貌。传统规划将商业与住宅严格区隔，令商贸区在晚间及假日人流稀少。启汇改建为商住项目，有助九龙湾由单一商贸区转型为混合社区。未来的九龙东将增加居住人口，带动社区生活气息，逐步达致职住平衡。
设建筑高度限制 平衡发展与景观
不过，规划署对重建计划亦有要求。该署提醒，拟建大楼的屋顶可能轻微超出山脊线缓冲区范围，要求发展商调整建筑物高度，以免破坏山脊线景观。这反映政府在增加房屋供应的同时，仍兼顾自然景观，在发展与保育之间取得平衡。
启汇更改用途，可见香港商业地产市场懂得在逆市变通。商厦拆卸重建，也让市区发展更贴合时代步伐。既然写字楼空置率高，将过剩的商业楼面改建住宅，既满足住屋需求，也是顺应市场的合理出路。
