近年九龍灣商貿區人流雖旺，但區內甲級商廈空置情況卻日益顯著。由資本策略、泛海國際及中渝置地主席張松橋等合組財團持有的九龍灣商廈啟匯，早前向城規會申請改劃為商住項目，並獲規劃署初步同意。
這次棄商建住，既是發展商應對商廈高空置率的對策，也可見城市規劃開始配合市場需求。
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寧減三成樓面 拆卸重建商住盤
啟匯前身為傲騰廣場，樓高30層，總樓面面積達77萬平方呎。財團於2018年斥資約80億元購入並全面翻新，原意是配合「起動九龍東」的商業發展。然而，發展商最新提出的重建方案，計劃將地積比率由5倍放寬至7倍，興建兩幢30至38層高的分層商住大樓，提供1,140伙平均面積約400平方呎的住宅單位。
按此方案，項目重建後的總樓面面積約為49.3萬平方呎。換言之，發展商寧願削減約27.7萬平方呎現有樓面，即原面積逾三成，也要將這幢落成僅十多年的甲廈拆卸重建。發展商主動縮減樓面，做法看似反常，但面對現時的市場數據，卻是務實的止蝕決定。
九龍東空置率逾兩成 租金持續受壓
寫字樓市場數據印證了發展商的決定。即使2026年整體市場因中環等核心區租務回暖而略見改善，九龍東及九龍灣一帶的空置率依然高企。
據中原（工商舖）今年6月的統計，九龍灣商廈空置率高達25.27%，區內商廈租賃緩慢，市況與核心區截然不同。仲量聯行年中報告亦指出，中環甲廈空置率雖見回落，九龍東空置率卻持續惡化，徘徊在19.8%至20.7%。高力第二季市場報告同樣顯示，非核心商業區租金持續受壓，九龍東租金按季下跌2.9%，預料全年跌幅超過5%。
以啟匯為例，現時空置率亦高達約25%。四分之一樓面長期丟空，衍生的資金及維護成本成為沉重負擔。加上混合辦公模式普及，寫字樓早已供多於求。面對租金受壓與高空置率，將閒置商業樓面轉作需求較穩定的住宅，成為發展商理順財務的商業策略。
政府順應市況 九龍東轉型商住社區
這宗改變規劃案反映城市規劃漸具彈性。過去十多年，政府銳意發展「起動九龍東」，計劃將觀塘及九龍灣發展成第二個核心商業區。起動九龍東辦事處曾憂慮拆卸商廈會令商業樓面流失，但差估署數據顯示該區商業樓面早已供過於求。規劃署今次基本同意改變土地用途，認為建住宅與周邊環境沒有衝突，可見政府願意配合市場需求，不再死守純商業區的規劃。
改變規劃也改變了該區的面貌。傳統規劃將商業與住宅嚴格區隔，令商貿區在晚間及假日人流稀少。啟匯改建為商住項目，有助九龍灣由單一商貿區轉型為混合社區。未來的九龍東將增加居住人口，帶動社區生活氣息，逐步達致職住平衡。
設建築高度限制 平衡發展與景觀
不過，規劃署對重建計劃亦有要求。該署提醒，擬建大樓的屋頂可能輕微超出山脊線緩衝區範圍，要求發展商調整建築物高度，以免破壞山脊線景觀。這反映政府在增加房屋供應的同時，仍兼顧自然景觀，在發展與保育之間取得平衡。
啟匯更改用途，可見香港商業地產市場懂得在逆市變通。商廈拆卸重建，也讓市區發展更貼合時代步伐。既然寫字樓空置率高，將過剩的商業樓面改建住宅，既滿足住屋需求，也是順應市場的合理出路。
