下半年伊始，一手市场旋即接连出击再掀风云，早前瞩目的元朗新盘开卖，一如预期录得亮丽销情并即时加推；至于其他新盘亦蠢蠢欲动推售在即。新盘接力登场，料有助刺激楼市购买力重新释放，估计全月一手成交量有望按月录得升幅。
一手再度凝聚市场焦点，往往是催旺楼市表现的「引子」之一。笔者过往曾分析，每当市场有瞩目大型新盘应市并录得热卖情况，往往能产生强大的「破冰」与「示范」效应，重新恢复买家入市信心。
回顾2018年下半年，当时香港楼市一度受中美贸战阴霾笼罩，表现乏善可陈；但当年年底观塘区有大型新盘强势登场，即时重燃楼市火热气氛。其实大型新盘的带动作用极高，今次新盘的热卖，料有望再次复制这套「成功方程式」，引领楼市于整固后重拾向上动力。
新盘销情畅旺的背后，有赖市场供求结构的持续改善。事实上，发展商积极「推陈出新」，导致一手库存下降趋势显著。据美联物业研究中心综合地政总署资料显示，6月份全港累积货尾量(包括楼花及现楼)约16,850伙，按月减少约1.6%，较去年1月高位大幅回落约27.1%，充分彰显政府以及发展商「去库存化」的成效。
库存压力大减，加上息口维持低位，发展商不再需要低价「去货」，一手市场开价趋于贴市，为二手楼价提供支撑。「美联楼价指数」最新报148.65点，按周微跌0.04%；而本年迄今则累升10.35%。
买卖市场及楼价稳健，租赁市场走势更是「不遑多让」。随著暑假租务旺季到来，大批非本地留学生涌港，加上政府各类输入人才计划持续推进，为本港住屋需求注入「新血」，势推动租赁交投及尺租节节攀升，进一步印证楼市刚需强盛，「市底」相当健康。
反映租赁市场温度的美联「租金走势图」，平均尺租首度突破40元。6月报约40.01元，按月升约1.2%，创22个月最大升幅。尺租连升6个月，自今年1月创历史新高后，尺租已连续6个月「月月破顶」，反映租务市场的需求相当殷切。
这股租务强劲升浪，在大专院校宿位严重短缺的背景下，预计仍将持续发酵。特区政府近年积极推广「留学香港」品牌，吸引大量非本地生赴港升学。综合市场资料，全港逾30间大专院校合共约26.8万名学生中，非本地生占约8.84万人；然而，全港院校宿位仅约5万个。假设当中一半宿位分派予非本地生，实际可供使用的宿位仅约2.5万个，意味著约3.5个非本地生竞争一个宿位。供不应求的严峻局势，势迫使大量非本地生转投私人租赁市场，更形推高住屋需求及租金持续向上。
总括而言，当前楼市已展现多重利好格局，一手热卖有助重新激活市场，配合人才与留学生的庞大刚需，以及下半年更多利好因素积聚，相信本港有望再度起动，稳步迈向更健康的上升轨道。
美联集团行政总裁暨美联物业执行董事马泰阳
