下半年伊始，一手市場旋即接連出擊再掀風雲，早前矚目的元朗新盤開賣，一如預期錄得亮麗銷情並即時加推；至於其他新盤亦蠢蠢欲動推售在即。新盤接力登場，料有助刺激樓市購買力重新釋放，估計全月一手成交量有望按月錄得升幅。
一手再度凝聚市場焦點，往往是催旺樓市表現的「引子」之一。筆者過往曾分析，每當市場有矚目大型新盤應市並錄得熱賣情況，往往能產生強大的「破冰」與「示範」效應，重新恢復買家入市信心。
回顧2018年下半年，當時香港樓市一度受中美貿戰陰霾籠罩，表現乏善可陳；但當年年底觀塘區有大型新盤強勢登場，即時重燃樓市火熱氣氛。其實大型新盤的帶動作用極高，今次新盤的熱賣，料有望再次複製這套「成功方程式」，引領樓市於整固後重拾向上動力。
新盤銷情暢旺的背後，有賴市場供求結構的持續改善。事實上，發展商積極「推陳出新」，導致一手庫存下降趨勢顯著。據美聯物業研究中心綜合地政總署資料顯示，6月份全港累積貨尾量(包括樓花及現樓)約16,850伙，按月減少約1.6%，較去年1月高位大幅回落約27.1%，充分彰顯政府以及發展商「去庫存化」的成效。
庫存壓力大減，加上息口維持低位，發展商不再需要低價「去貨」，一手市場開價趨於貼市，為二手樓價提供支撐。「美聯樓價指數」最新報148.65點，按周微跌0.04%；而本年迄今則累升10.35%。
買賣市場及樓價穩健，租賃市場走勢更是「不遑多讓」。隨著暑假租務旺季到來，大批非本地留學生湧港，加上政府各類輸入人才計劃持續推進，為本港住屋需求注入「新血」，勢推動租賃交投及呎租節節攀升，進一步印證樓市剛需強盛，「市底」相當健康。
反映租賃市場溫度的美聯「租金走勢圖」，平均呎租首度突破40元。6月報約40.01元，按月升約1.2%，創22個月最大升幅。呎租連升6個月，自今年1月創歷史新高後，呎租已連續6個月「月月破頂」，反映租務市場的需求相當殷切。
這股租務強勁升浪，在大專院校宿位嚴重短缺的背景下，預計仍將持續發酵。特區政府近年積極推廣「留學香港」品牌，吸引大量非本地生赴港升學。綜合市場資料，全港逾30間大專院校合共約26.8萬名學生中，非本地生佔約8.84萬人；然而，全港院校宿位僅約5萬個。假設當中一半宿位分派予非本地生，實際可供使用的宿位僅約2.5萬個，意味著約3.5個非本地生競爭一個宿位。供不應求的嚴峻局勢，勢迫使大量非本地生轉投私人租賃市場，更形推高住屋需求及租金持續向上。
總括而言，當前樓市已展現多重利好格局，一手熱賣有助重新激活市場，配合人才與留學生的龐大剛需，以及下半年更多利好因素積聚，相信本港有望再度起動，穩步邁向更健康的上升軌道。
美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事馬泰陽
