年初至今，香港楼市氛围节节攀升，连带一手交投水涨船高。根据市场统计，截至5月17日，一手交投已录得超过1,400宗，在销情报捷之下，「即日沽清」及「加价加推」的旺市景象屡见不鲜，连续3个月突破2,000宗交投的机会高唱入云，楼市之热络可见一斑。
笔者之所以对未来楼市甚具信心，主要有5大关键因素支持。第一，正是楼市自身刚需强盛，近期购买力仿如「井喷」，一手购买力爆发，二手亦有同步「跟上」。
第二，除了最近购买力的丰盈外，楼市的供应压力持续纾缓，可见于近期楼市去货速度加显加快，连带一手货尾量持续回落。据美联物业研究中心资料显示，4月累积货尾量录约17,472伙单位，按月减少约0.7%，今年首4个月累减约5%，相比起去年1月高位更大减约24.4%。
全新盘热销不但为楼市添上强劲动力，更有效减轻货尾积压对楼价的压力，只要楼市继续保持当下交投热度，「价量齐旺」的盛况有望延续。
第三，租金持续破顶，刺激「租转买」及投资需求。撇除楼市刚需及供求层面的因素外，近期租赁需求动力不绝。据美联「租金走势图」4月以实用面积计算的私人住宅平均尺租报约39.28元，按月升约0.36%。连升4个月，自今年1月突破历史新高后，连续4个月「月月创新高」。
租金强势上扬，大幅提高物业的投资吸引力。目前楼价虽然有所回勇，但仍较高峰期低出约2成，加上息口处于相对低企水平，令租金回报率更形吸引；近日多个屋苑已显见「供平过租」的现象，促使不少租客加快「租转买」，投资者亦积极入市收租，为楼市带来额外推动力。
第四，政府积极引入外来人才及移民回流等，为楼市带来更大需求。根据最新资料，自从政府于2022年底起推出一系列招揽人才措施，过去三年各项人才入境计划共收到近60万宗申请，超过41万宗获批，衍生出可观的买租需求；加上政府全面撤辣，已吸引大量内地客及海外投资客重点关注香港楼市，相信未来这批楼市「生力军」有望逐步入市，成为重要支撑力量。
第五，短线获利个案频繁，令市场信心进一步稳固。据美联物业研究中心综合土地注册处资料显示，4月短线转售(持货年期1年或以下)个案合共录得164宗注册登记，当中152宗为帐面获利个案，占比近93%，创撤辣后新高。短线客频频获利，不但反映楼价稳步向上，更大大提升整体市场情况，形成正向循环。
在上述五大因素共同作用下，香港楼市有望维持健康及活跃的格局。一旦中东局势有所缓和，配合美国联储局未来减息步伐更为明朗，惠及届时楼市表现更看高一线。
美联集团行政总裁(住宅)马泰阳
