业世界的后视镜总比挡风玻璃清晰。预测市场固然困难，但历史轨迹往往有助评估资产的实际价值。经济环境与消费习惯改变，香港铺市已告别自由行时代的天价，价格正经历调整。
怡和集团近期以8,000万元售出铜锣湾礼顿道一个逾万平方尺地铺，尺价跌穿7,000元。翻查物业过去数十年的注册纪录，这宗买卖正好说明铺市起跌，反映买卖双方在现时经济环境下如何调配资金。
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内部估值曾逾6亿 现8,000万易手
28Hse旗下土地查册平台「易发土地资讯（Eva Land Search）」资料显示，易手物业为铜锣湾礼顿道36号嘉柏大厦地下商铺。大厦于1968年落成，地铺建筑面积达11,727平方尺，展示面阔逾25米。物业早年租予新英华天祥汽车（Metro-Dodwell Motors Limited），怡和旗下的仁孚地产投资（Zung Fu Land Investment Limited）其后于1989年底以4,700万元购入，一直用作汽车陈列室。
查册资料亦显示，铺位近年曾多次内部转让。2018年底，物业由仁孚地产投资以6.18亿元转让予同系的仁孚中国（中国）有限公司（Zung Fu（China）Limited）；2021年10月再以约5.74亿元转至怡和集团旗下公司Credence Properties Investment Limited名下。
铺位最终以8,000万元在公开市场易手，折合尺价约6,822元，较今年4月放售时的9,000万意向价低约11%。成交价远低于早年内部转让价，但以1989年4,700万元的买入价计算，怡和持货37年，帐面仍获利约3,300万元。
怡和连环沽售物业 套现重组资产
怡和集团近年重组资产，这次出售物业是其中一环。经济前景及息口去向未明，企业多选择出售非核心资产，增加现金流。
怡和过去一年多次出售物业。今年3月以约1.3亿元售出嘉柏大厦2至6楼共172个车位；9月以约5,200万元，把葵涌和宜合道逾2.8万平方尺的汽车维修工场售予冠忠巴士。连同礼顿道地铺，怡和单在嘉柏大厦已套现约2.1亿元。
本港零售市道疲弱，市民消费习惯改变，实体店经营较以往困难。财团选择套现，把资金调配至其他业务，反映大型企业对后市较为审慎。
投资者趁低吸纳 享6厘租金回报
据悉，新买家联亿投资发展有限公司（UNI INVESTMENT DEVELOPMENT LIMITED）于今年9月签署临约，董事包括资深投资者陈喜来及陈喜德。他们近年屡次入市，今年6月斥资1.1亿元购入鰂鱼涌栢蕙苑地铺，去年底以逾1.3亿元买入九龙湾利基大厦近4万平方尺铺位。连同这次交易，该财团近年已动用逾4.2亿元购入多项工商铺。
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查册纪录显示，礼顿道铺位于2001年月租为18万元，2007年租予电器品牌惠而浦时增至22万元。市场估计目前市值月租约40万元。按8,000万元成交价推算，租金回报率约6厘，高于一般银行定期存款息率。市区大面积铺位罕有，买家倾向以租金收入抵销利息支出，作长线投资。
铺市告别炒卖 投资看重现金流
这宗交易反映香港铺市投资取向改变。过去十多年超低息环境，投资者购买商铺多著眼于资产升值，往往能接受极低租金回报。随着资金成本增加，难再靠借贷炒卖。
市场回归基本步，租金回报必须高于资金成本。物业由内部转让的6亿元高位，跌至8,000万元的实际成交价，显示市场正寻找合理定价。卖方套现与买方趁低吸纳，反映双方按各自资金成本与风险承受能力部署。市场不再单看帐面估值，更看重现金流与实际回报，有助房地产市场长远稳定发展。
