業世界的後視鏡總比擋風玻璃清晰。預測市場固然困難，但歷史軌跡往往有助評估資產的實際價值。經濟環境與消費習慣改變，香港舖市已告別自由行時代的天價，價格正經歷調整。
怡和集團近期以8,000萬元售出銅鑼灣禮頓道一個逾萬平方呎地舖，呎價跌穿7,000元。翻查物業過去數十年的註冊紀錄，這宗買賣正好說明舖市起跌，反映買賣雙方在現時經濟環境下如何調配資金。
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內部估值曾逾6億 現8,000萬易手
28Hse旗下土地查冊平台「易發土地資訊（Eva Land Search）」資料顯示，易手物業為銅鑼灣禮頓道36號嘉柏大廈地下商舖。大廈於1968年落成，地舖建築面積達11,727平方呎，展示面闊逾25米。物業早年租予新英華天祥汽車（Metro-Dodwell Motors Limited），怡和旗下的仁孚地產投資（Zung Fu Land Investment Limited）其後於1989年底以4,700萬元購入，一直用作汽車陳列室。
查冊資料亦顯示，舖位近年曾多次內部轉讓。2018年底，物業由仁孚地產投資以6.18億元轉讓予同系的仁孚中國（中國）有限公司（Zung Fu（China）Limited）；2021年10月再以約5.74億元轉至怡和集團旗下公司Credence Properties Investment Limited名下。
舖位最終以8,000萬元在公開市場易手，折合呎價約6,822元，較今年4月放售時的9,000萬意向價低約11%。成交價遠低於早年內部轉讓價，但以1989年4,700萬元的買入價計算，怡和持貨37年，帳面仍獲利約3,300萬元。
怡和連環沽售物業 套現重組資產
怡和集團近年重組資產，這次出售物業是其中一環。經濟前景及息口去向未明，企業多選擇出售非核心資產，增加現金流。
怡和過去一年多次出售物業。今年3月以約1.3億元售出嘉柏大廈2至6樓共172個車位；9月以約5,200萬元，把葵涌和宜合道逾2.8萬平方呎的汽車維修工場售予冠忠巴士。連同禮頓道地舖，怡和單在嘉柏大廈已套現約2.1億元。
本港零售市道疲弱，市民消費習慣改變，實體店經營較以往困難。財團選擇套現，把資金調配至其他業務，反映大型企業對後市較為審慎。
投資者趁低吸納 享6厘租金回報
據悉，新買家聯億投資發展有限公司（UNI INVESTMENT DEVELOPMENT LIMITED）於今年9月簽署臨約，董事包括資深投資者陳喜來及陳喜德。他們近年屢次入市，今年6月斥資1.1億元購入鰂魚涌栢蕙苑地舖，去年底以逾1.3億元買入九龍灣利基大廈近4萬平方呎舖位。連同這次交易，該財團近年已動用逾4.2億元購入多項工商舖。
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查冊紀錄顯示，禮頓道舖位於2001年月租為18萬元，2007年租予電器品牌惠而浦時增至22萬元。市場估計目前市值月租約40萬元。按8,000萬元成交價推算，租金回報率約6厘，高於一般銀行定期存款息率。市區大面積舖位罕有，買家傾向以租金收入抵銷利息支出，作長線投資。
舖市告別炒賣 投資看重現金流
這宗交易反映香港舖市投資取向改變。過去十多年超低息環境，投資者購買商舖多著眼於資產升值，往往能接受極低租金回報。隨着資金成本增加，難再靠借貸炒賣。
市場回歸基本步，租金回報必須高於資金成本。物業由內部轉讓的6億元高位，跌至8,000萬元的實際成交價，顯示市場正尋找合理定價。賣方套現與買方趁低吸納，反映雙方按各自資金成本與風險承受能力部署。市場不再單看帳面估值，更看重現金流與實際回報，有助房地產市場長遠穩定發展。
