文：易家成
1900年，曾旅澳经商的马应彪借鉴当地大卫琼斯百货，于中环皇后大道中创立全港首家华资百货先施。先施当年敢为风气之先，不但首推明码实价的不二价与开立收据等规矩，更破格起用女售货员，初期由马夫人亲自上阵示范。
1917年，先施迁入德辅道中的6层新厦，不仅引入全港首部升降机，更于天台辟建先施乐园，盛极一时。其后业务北拓穗沪，稳居当年四大百货之首。
百年过去，本地零售市场几经更迭，先施早前宣布因未能与业主续租，中环李宝椿大厦分店将于今年12月结业。中环店落幕后，先施的大型百货版图仅馀旺角琼华中心一脉，正式告别扎根逾世纪的发迹地。百年老店褪下中环的华丽面子，退守旺角保住里子，聚散去留，终究也是时势。
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药妆店平租接手 揭示百货模式失效
坊间常将老店结业归咎于租金高昂，但翻查租金走势，症结根本不在于此。先施2013年迁至李宝椿大厦地下时，月租达122万元，至2016年回落至约90万元。市场消息指，先施即将腾出的1.2万平方尺铺位，已获连锁药妆店以月租约80万元预租。
铺租虽从高位大跌逾三成，先施依然黯然退场，铺位改由连锁药妆店龙丰接手。归根究底，单靠减租根本治标不治本，传统百货利润微薄，实在难在核心地段立足。如今人流与消费力，早已流向定位清晰、货如轮转的商铺。
旅客增长难救销情 百货业集体萎缩
本港零售业生态已然大变。访港旅客人数虽由2023年约3,400万人次，回升至2025年近4,990万人次，但人流未有带动百货业销情。同期全港百货公司销售额由351亿元跌至302亿元，跌幅达一成四。
销情下跌源于消费习惯改变。以往百货公司主打货品齐全，方便客人在同一地方买齐所需。但如今网购大行其道，单是2024年本港网上零售销售额已达317亿元，网上购物不但方便，而且容易比较价钱；加上港人北上消费成风，2024年全年港人北上突破8,000万人次，足证大众消费越趋精打细算，更讲求实惠与物超所值。同时，访港旅客亦不再像以往般大量采购名牌与日用品，而是转向深度游、文化体验及参与大型盛事，部分甚至倾向穷游及严格控制日常开支。当购物不再是出行重点，传统百货密集的商品陈列便失去吸引力。
传统百货业正步入寒冬，生意每况愈下。永安百货收入两年间下跌约两成四，2025年录得逾6,000万元经营亏损；日资AEON亦因收入减少，需发展小型专门店及自家品牌控制成本；千色店则透过缩减分店网络应对。先施的困境，实为传统百货业集体萎缩的缩影。
易主5年未见起色 缩减规模成止血出路
先施近年业绩持续低迷。财报显示，公司2023年收入约1.46亿元，至2025年跌至1.34亿元，同年净亏损更扩大至6,340万元。先施早于2021年由中资伟禄集团收购，结束马氏家族逾百年的管治。然而引入新资金后，经营手法基本换汤不换药，收入依然相当依赖传统百货业务，未能开拓新客源。
踏入本年上半年，先施收入按年大跌三成至4,425万元，期内亏损却收窄近两成。全靠年初关闭西九龙中心等分店，大幅削减各项营运开支，才得以减少亏损。既然经营大型实体店已难以获利，缩减门市自然成了减少亏损的最有效方法。
舍弃传统大铺模式 转型求存考验创新底蕴
随着中环店结业，先施的百货业务将集中于旺角琼华中心，他们唯有改变策略，大铺搬细铺，专攻特定客路。管理层表明未来会将资源投放于网上零售及品牌重塑。目前先施已在天水围及黄大仙等民生区开设小型户外运动服装门市，化整为零开专门店，一来省下租金，二来货如轮转，正好让公司在淡市求存。
回顾126年前，创办人马应彪引入升降机、不二价及女售货员，打破当时社会传统，开创了香港零售业的先河。时移世易，如今面对网购普及与消费习惯转变，死守百年老字号光环与传统百货模式已难以立足。中环店结业，宣告大型百货时代落幕；不过，要延续老店命脉，根本毋须死守旺区铺位。先施能否避过被淘汰的命运，关键在于能否摒弃旧有包袱，重新找回当年敢于颠覆常规的创新底蕴。
作者介绍
易家成
地产市场分析员。深耕楼市研究多年，笃信数据说话，以客观笔触，剖析息口、政策及宏观经济对楼价影响。旨在厘清市场动向，制定具前瞻眼光的投资部署。
