文：易家成
1900年，曾旅澳經商的馬應彪借鑑當地大衛瓊斯百貨，於中環皇后大道中創立全港首家華資百貨先施。先施當年敢為風氣之先，不但首推明碼實價的不二價與開立收據等規矩，更破格起用女售貨員，初期由馬夫人親自上陣示範。
1917年，先施遷入德輔道中的6層新廈，不僅引入全港首部升降機，更於天台闢建先施樂園，盛極一時。其後業務北拓穗滬，穩居當年四大百貨之首。
百年過去，本地零售市場幾經更迭，先施早前宣布因未能與業主續租，中環李寶椿大廈分店將於今年12月結業。中環店落幕後，先施的大型百貨版圖僅餘旺角瓊華中心一脈，正式告別紮根逾世紀的發跡地。百年老店褪下中環的華麗面子，退守旺角保住裏子，聚散去留，終究也是時勢。
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藥妝店平租接手 揭示百貨模式失效
坊間常將老店結業歸咎於租金高昂，但翻查租金走勢，癥結根本不在於此。先施2013年遷至李寶椿大廈地下時，月租達122萬元，至2016年回落至約90萬元。市場消息指，先施即將騰出的1.2萬平方呎舖位，已獲連鎖藥妝店以月租約80萬元預租。
舖租雖從高位大跌逾三成，先施依然黯然退場，舖位改由連鎖藥妝店龍豐接手。歸根究底，單靠減租根本治標不治本，傳統百貨利潤微薄，實在難在核心地段立足。如今人流與消費力，早已流向定位清晰、貨如輪轉的商舖。
旅客增長難救銷情 百貨業集體萎縮
本港零售業生態已然大變。訪港旅客人數雖由2023年約3,400萬人次，回升至2025年近4,990萬人次，但人流未有帶動百貨業銷情。同期全港百貨公司銷售額由351億元跌至302億元，跌幅達一成四。
銷情下跌源於消費習慣改變。以往百貨公司主打貨品齊全，方便客人在同一地方買齊所需。但如今網購大行其道，單是2024年本港網上零售銷售額已達317億元，網上購物不但方便，而且容易比較價錢；加上港人北上消費成風，2024年全年港人北上突破8,000萬人次，足證大眾消費越趨精打細算，更講求實惠與物超所值。同時，訪港旅客亦不再像以往般大量採購名牌與日用品，而是轉向深度遊、文化體驗及參與大型盛事，部分甚至傾向窮遊及嚴格控制日常開支。當購物不再是出行重點，傳統百貨密集的商品陳列便失去吸引力。
傳統百貨業正步入寒冬，生意每況愈下。永安百貨收入兩年間下跌約兩成四，2025年錄得逾6,000萬元經營虧損；日資AEON亦因收入減少，需發展小型專門店及自家品牌控制成本；千色店則透過縮減分店網絡應對。先施的困境，實為傳統百貨業集體萎縮的縮影。
易主5年未見起色 縮減規模成止血出路
先施近年業績持續低迷。財報顯示，公司2023年收入約1.46億元，至2025年跌至1.34億元，同年淨虧損更擴大至6,340萬元。先施早於2021年由中資偉祿集團收購，結束馬氏家族逾百年的管治。然而引入新資金後，經營手法基本換湯不換藥，收入依然相當依賴傳統百貨業務，未能開拓新客源。
踏入本年上半年，先施收入按年大跌三成至4,425萬元，期內虧損卻收窄近兩成。全靠年初關閉西九龍中心等分店，大幅削減各項營運開支，才得以減少虧損。既然經營大型實體店已難以獲利，縮減門市自然成了減少虧損的最有效方法。
捨棄傳統大舖模式 轉型求存考驗創新底蘊
隨着中環店結業，先施的百貨業務將集中於旺角瓊華中心，他們唯有改變策略，大舖搬細舖，專攻特定客路。管理層表明未來會將資源投放於網上零售及品牌重塑。目前先施已在天水圍及黃大仙等民生區開設小型戶外運動服裝門市，化整為零開專門店，一來省下租金，二來貨如輪轉，正好讓公司在淡市求存。
回顧126年前，創辦人馬應彪引入升降機、不二價及女售貨員，打破當時社會傳統，開創了香港零售業的先河。時移世易，如今面對網購普及與消費習慣轉變，死守百年老字號光環與傳統百貨模式已難以立足。中環店結業，宣告大型百貨時代落幕；不過，要延續老店命脈，根本毋須死守旺區舖位。先施能否避過被淘汰的命運，關鍵在於能否摒棄舊有包袱，重新找回當年敢於顛覆常規的創新底蘊。
作者介紹
易家成
地產市場分析員。深耕樓市研究多年，篤信數據說話，以客觀筆觸，剖析息口、政策及宏觀經濟對樓價影響。旨在釐清市場動向，制定具前瞻眼光的投資部署。
