文：易家成
十个茶壶九个盖，终有盖不住的一天。过去10年，内地房企以高杠杆在港大举扩张；如今资金紧绌，危机浮面，不少财团黯然退场。雅居乐前副主席陈卓贤家族旗下新艺控股，其持有的西贡碧沙路15号清水湾‧3号洋房项目，近日亦遭接管并招标放售，估值近11亿元。
豪宅沦为银主盘，无疑是陈氏家族进军香港楼市的一大滑铁卢。物业遭接管，无碍宣告中资财团高价抢地的日子已成过去。内房债务危机持续发酵，如今更波及高层的私人资产；热钱散去，市场秩序正暗中洗牌。
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昔日破顶地王 如今沦银主盘
2012年内房如日中天，中资财团大举南下。当年新艺控股力压17个财团，以7亿元高价投得清水湾碧沙路官地，每方尺楼面地价高达21,350元，创下当时新界官地尺价新高。此役为陈卓贤家族进军香港楼市头炮，锐意大展拳脚。
项目建有8幢独立洋房，总实用面积逾3.3万平方尺。大宅落成后未有推售，曾于2020年内部转让，其后一直放租，据报月租收入逾300万元。时移世易，物业近日遭接管并招标出售，明年1月中截标。以11亿元估值计，现时尺价约33,100元。纵然帐面价值高于当年地价，惟扣除多年建筑成本与利息支出，实际回报恐已所剩无几。
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财困波及私人资产 物业连环失守
清水湾项目遭接管，折射出陈卓贤家族以至雅居乐集团深陷财务困境。自2012年起，陈氏家族透过新艺控股在港大举囤地，版图遍及坪洲、大屿山、大埔及西贡，累计斥资逾26亿元，提供约200伙，市值曾估算逾50亿元。
然而，春江水暖鸭先知，资金紧绌早有迹可寻。2023年底，新艺控股将出租率极高的坪洲宝翠湾1号转租为卖，连沽两伙套现5,800万元。当时执行董事即陈卓贤次子陈思远称，改变策略只为回应买家查询；惟急于变现收租资产，暴露企业资金周转不灵。
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危机迅速蔓延，雅居乐在港资产亦接连失守。集团早年并购九龙塘义本道6号地皮，2023年以9.66亿元统一业权，2025年9月即遭接管，最终被嘉里建设以逾4.3亿元低价承接，较强拍底价大幅折让约55%。鰂鱼涌英皇道及柏架山道大型住宅地盘同样遭没收，正洽售予本地发展商。从上市公司到家族私人投资，接连断臂求生，不难发现资金压力相当沉重。
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母企债务违约 核心资产遭接管
清水湾项目遭接管的导火线，源于母公司雅居乐集团债务危机。历经数载行业寒冬，雅居乐资金乾涸，败象早呈，危机于2024年彻底浮面。同年5月，集团未能按期支付优先票据利息，昔日「华南五虎」终告违约。集团近年屡录百亿亏蚀，销售急挫，融资几近冻结。深陷财困，创办人家族纵欲保住核心资产，终遭庞大债务拖垮。
引发债务交叉违约后，债权人随即采取法律行动，接管拍卖抵押品。由于清水湾项目能独立放售套现，自然首当其冲，月收百万租金的优质资产终沦银主盘。
中资黯然退场 豪宅市场大换血
项目接连放售，揭示香港豪宅买家阵营渐变。过去十多年，中资房企资金充裕，大举扩张，频频高价抢地；今日却抛售贵重物业。全盘洋房组合市场罕见，适逢香港吸纳人才及家族办公室落户，为本地老牌家族、跨国机构或内地富豪提供吸纳良机。豪宅需求未减，惟买家背景已然转变。
内房高杠杆、高周转与盲目扩张模式宣告破产，未来须回归理性，专注确保楼盘完工、削减负债，并退守内地主要城市。过去内房财团不惜工本高调抢地的画面（例如当年海航集团在启德狂扫地皮，或龙光地产以天价投得鸭脷洲地王），短期内恐难复见。
繁荣泡沫破灭 见证资本洗牌
经济学家明斯基提出「明斯基时刻」〈Minsky Moment〉，指长期经济繁荣衍生过度借贷，最终触发资产价值崩溃。陈氏家族与清水湾项目的兴衰，可谓香港楼市小型明斯基时刻的注脚。2012年天价夺地，2026年心血项目沦为银主盘公开招标，十四年间企业由盛转衰，印证经济周期起伏。
清水湾碧海蓝天依旧，惟资本市场已然洗牌，市场格局暗中交替，豪宅业权随之易手，翻开新一页。
作者介绍
易家成
地产市场分析员。深耕楼市研究多年，笃信数据说话，以客观笔触，剖析息口、政策及宏观经济对楼价影响。旨在厘清市场动向，制定具前瞻眼光的投资部署。
