文：易家成
十個茶壺九個蓋，終有蓋不住的一天。過去10年，內地房企以高槓桿在港大舉擴張；如今資金緊絀，危機浮面，不少財團黯然退場。雅居樂前副主席陳卓賢家族旗下新藝控股，其持有的西貢碧沙路15號清水灣‧3號洋房項目，近日亦遭接管並招標放售，估值近11億元。
豪宅淪為銀主盤，無疑是陳氏家族進軍香港樓市的一大滑鐵盧。物業遭接管，無礙宣告中資財團高價搶地的日子已成過去。內房債務危機持續發酵，如今更波及高層的私人資產；熱錢散去，市場秩序正暗中洗牌。
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昔日破頂地王 如今淪銀主盤
2012年內房如日中天，中資財團大舉南下。當年新藝控股力壓17個財團，以7億元高價投得清水灣碧沙路官地，每方呎樓面地價高達21,350元，創下當時新界官地呎價新高。此役為陳卓賢家族進軍香港樓市頭炮，銳意大展拳腳。
項目建有8幢獨立洋房，總實用面積逾3.3萬平方呎。大宅落成後未有推售，曾於2020年內部轉讓，其後一直放租，據報月租收入逾300萬元。時移世易，物業近日遭接管並招標出售，明年1月中截標。以11億元估值計，現時呎價約33,100元。縱然帳面價值高於當年地價，惟扣除多年建築成本與利息支出，實際回報恐已所剩無幾。
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財困波及私人資產 物業連環失守
清水灣項目遭接管，折射出陳卓賢家族以至雅居樂集團深陷財務困境。自2012年起，陳氏家族透過新藝控股在港大舉囤地，版圖遍及坪洲、大嶼山、大埔及西貢，累計斥資逾26億元，提供約200伙，市值曾估算逾50億元。
然而，春江水暖鴨先知，資金緊絀早有跡可尋。2023年底，新藝控股將出租率極高的坪洲寶翠灣1號轉租為賣，連沽兩伙套現5,800萬元。當時執行董事即陳卓賢次子陳思遠稱，改變策略只為回應買家查詢；惟急於變現收租資產，暴露企業資金周轉不靈。
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危機迅速蔓延，雅居樂在港資產亦接連失守。集團早年併購九龍塘義本道6號地皮，2023年以9.66億元統一業權，2025年9月即遭接管，最終被嘉里建設以逾4.3億元低價承接，較強拍底價大幅折讓約55%。鰂魚涌英皇道及柏架山道大型住宅地盤同樣遭沒收，正洽售予本地發展商。從上市公司到家族私人投資，接連斷臂求生，不難發現資金壓力相當沉重。
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母企債務違約 核心資產遭接管
清水灣項目遭接管的導火線，源於母公司雅居樂集團債務危機。歷經數載行業寒冬，雅居樂資金乾涸，敗象早呈，危機於2024年徹底浮面。同年5月，集團未能按期支付優先票據利息，昔日「華南五虎」終告違約。集團近年屢錄百億虧蝕，銷售急挫，融資幾近凍結。深陷財困，創辦人家族縱欲保住核心資產，終遭龐大債務拖垮。
引發債務交叉違約後，債權人隨即採取法律行動，接管拍賣抵押品。由於清水灣項目能獨立放售套現，自然首當其衝，月收百萬租金的優質資產終淪銀主盤。
中資黯然退場 豪宅市場大換血
項目接連放售，揭示香港豪宅買家陣營漸變。過去十多年，中資房企資金充裕，大舉擴張，頻頻高價搶地；今日卻拋售貴重物業。全盤洋房組合市場罕見，適逢香港吸納人才及家族辦公室落戶，為本地老牌家族、跨國機構或內地富豪提供吸納良機。豪宅需求未減，惟買家背景已然轉變。
內房高槓桿、高周轉與盲目擴張模式宣告破產，未來須回歸理性，專注確保樓盤完工、削減負債，並退守內地主要城市。過去內房財團不惜工本高調搶地的畫面（例如當年海航集團在啟德狂掃地皮，或龍光地產以天價投得鴨脷洲地王），短期內恐難復見。
繁榮泡沫破滅 見證資本洗牌
經濟學家明斯基提出「明斯基時刻」〈Minsky Moment〉，指長期經濟繁榮衍生過度借貸，最終觸發資產價值崩潰。陳氏家族與清水灣項目的興衰，可謂香港樓市小型明斯基時刻的註腳。2012年天價奪地，2026年心血項目淪為銀主盤公開招標，十四年間企業由盛轉衰，印證經濟周期起伏。
清水灣碧海藍天依舊，惟資本市場已然洗牌，市場格局暗中交替，豪宅業權隨之易手，翻開新一頁。
作者介紹
易家成
地產市場分析員。深耕樓市研究多年，篤信數據說話，以客觀筆觸，剖析息口、政策及宏觀經濟對樓價影響。旨在釐清市場動向，制定具前瞻眼光的投資部署。
