绿置居，顾名思义是为绿表买家而设，折扣率一般较居屋更高，因此向来具一定吸引力。近年最大规模的绿置居销售计划，为「绿置居2022」，一共推出马鞍山锦柏苑、油塘高宏苑及粉岭清涛苑三个项目，合共4,693伙，并以市价41折发售。项目由2023年初开始拣楼，当时历时约两个半月，售出逾九成单位，表面上销情不俗，但实际上三个屋苑至今仍未完全清货，部分单位滞销，亦有买家陆续挞订。其中，马鞍山锦柏苑更成为焦点之一。
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今集参观的锦柏苑，共设3座，提供1,896伙，实用面积由184至473平方尺。项目属「绿置居2022」中最迟入伙的屋苑，中签者早于2023年初已拣楼，直至近期才陆续收楼，楼花期长达3年。屋苑卖点包括位置尚算方便，步行至港铁恒安站约10分钟，到大水坑站约13分钟；附近亦有欣安邨商场、恒安邨商场、WE GO MALL及锦泰苑商场等，生活配套不差。景观方面，部分单位可望山景，高层向西单位亦有机会享有海景。
今次验收的单位，属A座中低层，实用面积374平方尺，成交价178.7万元，尺价约4,779元。业主Ryan原居于华富邨，由于早知屋邨有重建消息，因此一直有置业打算。当初他亦曾考虑油塘高宏苑，但认为该区较近工业区，而且较大单位已被选走，最终因锦柏苑尚有面积较大的单位，加上环境较宁静，决定进驻马鞍山。
单位验收后发现，整体造工不算太差，但仍有几个值得关注的地方，尤其与渗水风险有关。厕所内首先发现座厕底部及墙脚位置有明显湿痕，怀疑水箱漏水，亦不排除外墙渗水的可能。浴室洗手盆水龙头亦有松脱情况，增加漏水风险。至于厨房及客厅窗边外墙，则发现多个未妥善修补的孔洞及螺丝位，若遇上下雨，雨水有机会沿孔洞渗入室内。验楼师提醒，若业主在装修前已发现疑似渗水，一定要先向管理处或房署报备，否则日后完成打拆及装修后才出现问题，责任便可能难以厘清。综合评分下，单位获73分，属资助房屋中表现尚可的一类。房委会回覆查询时表示，一向重视建筑工程品质，如业主于入伙验楼时发现单位瑕疵，可提交「执修报告表」，若属施工质量问题，承建商须承担维修费用，并覆检至符合标准为止。
不过，锦柏苑最受关注的，未必只是质量，而是其滞销与挞订情况。早在首轮销售后，全盘只剩107伙未售，当中106伙均来自锦柏苑，而且清一色是184至185平方尺的纳米单位，可见买家由一开始已倾向避开最细单位。其后即使经历重售、楼价回落，部分单位仍乏人问津，反映问题不止在价格，更涉及单位实用性。另一方面，锦柏苑自2023年拣楼至今，累计录得约148宗挞订，比率约7.7%。值得留意的是，挞订个案并非集中于纳米单位，连部分较大面积单位买家亦选择放弃成交，显示原因更为复杂。
分析认为，第一个因素是楼市转弱。当买家等待收楼期间，私人市场楼价回落，部分人或会转投选择更多、限制更少的私楼市场。第二个因素是楼花期长，买家等候两至三年后，生活计划、住屋需要甚至财务安排都可能出现变化。第三，绿置居2022亦属转售限制「加辣」后的项目，居二市场禁售期由2年延长至5年，自由市场禁售期更由10年延长至15年，而禁售期由签署首次转让契后才开始计算。对锦柏苑买家而言，意味最快要到2031年才可于居二市场转售，到2041年才可于自由市场放售。对已等候3年才收楼的买家来说，这段限制期确实相当漫长，也可能成为挞订的重要原因之一。
整体而言，锦柏苑并非毫无吸引力，无论位置、配套、景观，甚至部分较大单位的面积，都有一定优势。然而，纳米单位滞销、挞订数字偏高，再加上楼市、楼花期及转售限制等多重因素夹击，最终令这个原本销情看似理想的项目，走到今天仍未完全清货的局面。
