文：易家成
近期物业拍卖市场的一宗交易，令「半契楼」再次成为焦点。荃湾愉景新城第3座高层一伙实用面积491平方尺两房户，其半份业权以228万元开拍，而且不予交吉放售。
据了解，该单位原由两兄弟共同持有，因二人不和，胞弟决定拍卖名下的半份业权。整个单位银行估价为745万元，由于买家无法入屋睇楼，代理指新买家购入后，可向现居的兄长收取半份租金。
这类源于家庭纠纷的拍卖并非个别例子，2025年中，元朗凤池村亦有村屋半份业权以不足70万元推拍，引起市场热议。这些案例反映半契楼买卖虽然价格吸引，却伴随复杂的产权风险。购买这类物业究竟是低价入市良机，抑或隐藏陷阱，值得准买家深思。
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厘清法律概念：分权共有衍生半契与碎契物业
承接上述愉景新城的个案，要了解这类物业，必须先厘清业权的共有形式。联名物业主要分为联权共有（Joint Tenancy）及分权共有（Tenancy in Common）两种。
联权共有即俗称的长命契，业权不可分割，持有人权益互相重叠。若其中一方去世，另一方便能自动获得全部业权。
分权共有则是将业权分成若干份额。任何一方在此皆可未经其他业主同意，自由处置、抵押或出售名下业权。
当其中一名业主因离婚、家庭不和或破产而需要变卖资产还债，但其他业主拒绝出售整个单位时，便会出现这类局部业权买卖。若双方各占一半业权，市场称为半契楼；若单位由多于两人持有，当中有人独立转让其零碎的业权份额，则称为碎契楼。
投资利弊：折让吸引但风险甚高
这类不完整业权物业的最大卖点在于入场门槛低。由于业权残缺且交投疏落，定价通常较市价折让四至七成。部分投资者购入半份业权后，会尝试与另一业主磋商，期望收购馀下业权以统一放售；或如愉景新城个案中代理所言，期望双方同意将单位出租并摊分租金，从而以低成本赚取回报。
然而，理想与现实往往存在落差，其潜在风险绝对不容小觑。首先是使用权与转售争议。新买家购入部分业权后并不能全权处置物业，往往难以进入居所，更难要求现居者迁出。代理口中「向现居兄长收取半份租金」的承诺，实践起来困难重重；若对方拒绝妥协，新买家要追讨租金往往只能诉诸法庭。
过往「凶宅大王」伍冠流曾于2010年购入大坑浣纱花园的半契楼，遭另一半业权的年迈业主反对并对簿公堂，五年后法庭最终颁下「终身居住令」，裁定旧业主享有单位的终身居住权即使买家打算引用《物业分割条例》向法庭申请强制拍卖整个单位，冗长的程序与高昂讼费亦会势必耗损大半转售物业的利润。若双方无法达成共识，物业将难以转手，投资者随时面临资金长期冻结的困境。
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其次是财务安排的难题。由于缺乏完整楼契，传统银行一般拒绝为半契楼或碎契楼批出按揭，买家必须准备足够资金一笔过付清楼价。虽然市面上有个别财务公司愿意提供此类贷款，但年息往往高达20厘以上，远超一般银行按揭利率。买家若未妥善评估财务状况，绝不应贸然入市。
买卖途径与入市须知：查清背景与衡量风险
半契楼较少见于一般地产广告，多透过拍卖行、相熟经纪或报章放售。过往这类物业多牵涉家庭纠纷或财务公司收楼。曾有投资者购入旧楼半份业权，企图逼使另一年迈业主平价让出馀下业权，最终双方对簿公堂，投资者耗费巨额讼费并蒙受损失。亦有业主以半份业权作抵押借贷，因断供而沦为拍卖盘。这些案例显示，半契楼的潜在回报伴随相当多变数。
准买家入市前宜审视数项要点。首先，务必查清另一业权人的身份及与放售者的关系。若对方态度强硬或下落不明，日后统一业权或商讨租金的难度将大幅增加。以文首提及愉景新城半契楼为例，既然两兄弟已届水火不容而须拍卖业权的地步，新买家日后欲与现居兄长理性商讨统一业权或交租，难度势必倍增。其次，需厘清单位目前的占用状况，了解是否连带租约、是否交吉，以及能否取得锁匙入屋。第三，必须确保有足够现金全数支付楼价，以免因无法承造按揭而挞订。最后，必须预先评估潜在的诉讼风险与法律成本，切勿在拍卖场内盲目追价。
另类投资门槛高 审慎为上
总括而言，半契楼与碎契楼乍看乃低价置业之良机，实则隐藏不少风险，绝非一般自住买家或新手投资者所能轻易驾驭。除非具备相关法律知识、谈判技巧及充裕闲置资金，否则理应保持审慎。若资金有限，选择市面上价格相宜且业权完整的细单位，投资将更为稳健。
作者介绍
易家成
地产市场分析员。深耕楼市研究多年，笃信数据说话，以客观笔触，剖析息口、政策及宏观经济对楼价影响。旨在厘清市场动向，制定具前瞻眼光的投资部署。
