文：易家成
近期物業拍賣市場的一宗交易，令「半契樓」再次成為焦點。荃灣愉景新城第3座高層一伙實用面積491平方呎兩房戶，其半份業權以228萬元開拍，而且不予交吉放售。
據了解，該單位原由兩兄弟共同持有，因二人不和，胞弟決定拍賣名下的半份業權。整個單位銀行估價為745萬元，由於買家無法入屋睇樓，代理指新買家購入後，可向現居的兄長收取半份租金。
這類源於家庭糾紛的拍賣並非個別例子，2025年中，元朗鳳池村亦有村屋半份業權以不足70萬元推拍，引起市場熱議。這些案例反映半契樓買賣雖然價格吸引，卻伴隨複雜的產權風險。購買這類物業究竟是低價入市良機，抑或隱藏陷阱，值得準買家深思。
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釐清法律概念：分權共有衍生半契與碎契物業
承接上述愉景新城的個案，要了解這類物業，必須先釐清業權的共有形式。聯名物業主要分為聯權共有（Joint Tenancy）及分權共有（Tenancy in Common）兩種。
聯權共有即俗稱的長命契，業權不可分割，持有人權益互相重疊。若其中一方去世，另一方便能自動獲得全部業權。
分權共有則是將業權分成若干份額。任何一方在此皆可未經其他業主同意，自由處置、抵押或出售名下業權。
當其中一名業主因離婚、家庭不和或破產而需要變賣資產還債，但其他業主拒絕出售整個單位時，便會出現這類局部業權買賣。若雙方各佔一半業權，市場稱為半契樓；若單位由多於兩人持有，當中有人獨立轉讓其零碎的業權份額，則稱為碎契樓。
投資利弊：折讓吸引但風險甚高
這類不完整業權物業的最大賣點在於入場門檻低。由於業權殘缺且交投疏落，定價通常較市價折讓四至七成。部分投資者購入半份業權後，會嘗試與另一業主磋商，期望收購餘下業權以統一放售；或如愉景新城個案中代理所言，期望雙方同意將單位出租並攤分租金，從而以低成本賺取回報。
然而，理想與現實往往存在落差，其潛在風險絕對不容小覷。首先是使用權與轉售爭議。新買家購入部分業權後並不能全權處置物業，往往難以進入居所，更難要求現居者遷出。代理口中「向現居兄長收取半份租金」的承諾，實踐起來困難重重；若對方拒絕妥協，新買家要追討租金往往只能訴諸法庭。
過往「凶宅大王」伍冠流曾於2010年購入大坑浣紗花園的半契樓，遭另一半業權的年邁業主反對並對簿公堂，五年後法庭最終頒下「終身居住令」，裁定舊業主享有單位的終身居住權即使買家打算引用《物業分割條例》向法庭申請強制拍賣整個單位，冗長的程序與高昂訟費亦會勢必耗損大半轉售物業的利潤。若雙方無法達成共識，物業將難以轉手，投資者隨時面臨資金長期凍結的困境。
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其次是財務安排的難題。由於缺乏完整樓契，傳統銀行一般拒絕為半契樓或碎契樓批出按揭，買家必須準備足夠資金一筆過付清樓價。雖然市面上有個別財務公司願意提供此類貸款，但年息往往高達20厘以上，遠超一般銀行按揭利率。買家若未妥善評估財務狀況，絕不應貿然入市。
買賣途徑與入市須知：查清背景與衡量風險
半契樓較少見於一般地產廣告，多透過拍賣行、相熟經紀或報章放售。過往這類物業多牽涉家庭糾紛或財務公司收樓。曾有投資者購入舊樓半份業權，企圖逼使另一年邁業主平價讓出餘下業權，最終雙方對簿公堂，投資者耗費巨額訟費並蒙受損失。亦有業主以半份業權作抵押借貸，因斷供而淪為拍賣盤。這些案例顯示，半契樓的潛在回報伴隨相當多變數。
準買家入市前宜審視數項要點。首先，務必查清另一業權人的身份及與放售者的關係。若對方態度強硬或下落不明，日後統一業權或商討租金的難度將大幅增加。以文首提及愉景新城半契樓為例，既然兩兄弟已屆水火不容而須拍賣業權的地步，新買家日後欲與現居兄長理性商討統一業權或交租，難度勢必倍增。其次，需釐清單位目前的佔用狀況，了解是否連帶租約、是否交吉，以及能否取得鎖匙入屋。第三，必須確保有足夠現金全數支付樓價，以免因無法承造按揭而撻訂。最後，必須預先評估潛在的訴訟風險與法律成本，切勿在拍賣場內盲目追價。
另類投資門檻高 審慎為上
總括而言，半契樓與碎契樓乍看乃低價置業之良機，實則隱藏不少風險，絕非一般自住買家或新手投資者所能輕易駕馭。除非具備相關法律知識、談判技巧及充裕閒置資金，否則理應保持審慎。若資金有限，選擇市面上價格相宜且業權完整的細單位，投資將更為穩健。
作者介紹
易家成
地產市場分析員。深耕樓市研究多年，篤信數據說話，以客觀筆觸，剖析息口、政策及宏觀經濟對樓價影響。旨在釐清市場動向，制定具前瞻眼光的投資部署。
