綠置居，顧名思義是為綠表買家而設，折扣率一般較居屋更高，因此向來具一定吸引力。近年最大規模的綠置居銷售計劃，為「綠置居2022」，一共推出馬鞍山錦柏苑、油塘高宏苑及粉嶺清濤苑三個項目，合共4,693伙，並以市價41折發售。項目由2023年初開始揀樓，當時歷時約兩個半月，售出逾九成單位，表面上銷情不俗，但實際上三個屋苑至今仍未完全清貨，部分單位滯銷，亦有買家陸續撻訂。其中，馬鞍山錦柏苑更成為焦點之一。
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今集參觀的錦柏苑，共設3座，提供1,896伙，實用面積由184至473平方呎。項目屬「綠置居2022」中最遲入伙的屋苑，中籤者早於2023年初已揀樓，直至近期才陸續收樓，樓花期長達3年。屋苑賣點包括位置尚算方便，步行至港鐵恆安站約10分鐘，到大水坑站約13分鐘；附近亦有欣安邨商場、恆安邨商場、WE GO MALL及錦泰苑商場等，生活配套不差。景觀方面，部分單位可望山景，高層向西單位亦有機會享有海景。
今次驗收的單位，屬A座中低層，實用面積374平方呎，成交價178.7萬元，呎價約4,779元。業主Ryan原居於華富邨，由於早知屋邨有重建消息，因此一直有置業打算。當初他亦曾考慮油塘高宏苑，但認為該區較近工業區，而且較大單位已被選走，最終因錦柏苑尚有面積較大的單位，加上環境較寧靜，決定進駐馬鞍山。
單位驗收後發現，整體造工不算太差，但仍有幾個值得關注的地方，尤其與滲水風險有關。廁所內首先發現座廁底部及牆腳位置有明顯濕痕，懷疑水箱漏水，亦不排除外牆滲水的可能。浴室洗手盆水龍頭亦有鬆脫情況，增加漏水風險。至於廚房及客廳窗邊外牆，則發現多個未妥善修補的孔洞及螺絲位，若遇上下雨，雨水有機會沿孔洞滲入室內。驗樓師提醒，若業主在裝修前已發現疑似滲水，一定要先向管理處或房署報備，否則日後完成打拆及裝修後才出現問題，責任便可能難以釐清。綜合評分下，單位獲73分，屬資助房屋中表現尚可的一類。房委會回覆查詢時表示，一向重視建築工程品質，如業主於入伙驗樓時發現單位瑕疵，可提交「執修報告表」，若屬施工質量問題，承建商須承擔維修費用，並覆檢至符合標準為止。
不過，錦柏苑最受關注的，未必只是質量，而是其滯銷與撻訂情況。早在首輪銷售後，全盤只剩107伙未售，當中106伙均來自錦柏苑，而且清一色是184至185平方呎的納米單位，可見買家由一開始已傾向避開最細單位。其後即使經歷重售、樓價回落，部分單位仍乏人問津，反映問題不止在價格，更涉及單位實用性。另一方面，錦柏苑自2023年揀樓至今，累計錄得約148宗撻訂，比率約7.7%。值得留意的是，撻訂個案並非集中於納米單位，連部分較大面積單位買家亦選擇放棄成交，顯示原因更為複雜。
分析認為，第一個因素是樓市轉弱。當買家等待收樓期間，私人市場樓價回落，部分人或會轉投選擇更多、限制更少的私樓市場。第二個因素是樓花期長，買家等候兩至三年後，生活計劃、住屋需要甚至財務安排都可能出現變化。第三，綠置居2022亦屬轉售限制「加辣」後的項目，居二市場禁售期由2年延長至5年，自由市場禁售期更由10年延長至15年，而禁售期由簽署首次轉讓契後才開始計算。對錦柏苑買家而言，意味最快要到2031年才可於居二市場轉售，到2041年才可於自由市場放售。對已等候3年才收樓的買家來說，這段限制期確實相當漫長，也可能成為撻訂的重要原因之一。
整體而言，錦柏苑並非毫無吸引力，無論位置、配套、景觀，甚至部分較大單位的面積，都有一定優勢。然而，納米單位滯銷、撻訂數字偏高，再加上樓市、樓花期及轉售限制等多重因素夾擊，最終令這個原本銷情看似理想的項目，走到今天仍未完全清貨的局面。
