红磡现楼新盘悦麓公布首张价单，涉及30伙开放式及一房单位，折实平均尺价18,999元，创同区近十年新低。首批折实售价介乎324.55万至614.44万元，入场单位为6楼A室，实用面积203平方尺，折实仅324.55万元，尺价低至15,988元。若单计私人住宅，是次为继同区2015年8月环海‧东岸，首批折实入场价297万元后，近10年来红磡区首批折实最平的单位。
全数共有5伙开放式单位折实低于400万元，买家仅需缴付100元印花税，极具上车吸引力。
项目定价策略进取，较同区铁路盘瑜一大幅低开逾两成，亦较必嘉坊系列及THE HADDON有显著折让。不过，若对比邻近半新盘荟点近期二手成交尺价，悦麓则高出约一成多，反映项目虽较同区一手盘有折让，但仍属贴市价推盘。
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红磡悦麓首批30伙 折实324万入场 尺价1.59万起 近10年同区最平
首批30伙主打开放户至一房 折实售价由324.55万至614.44万不等
首批价单共包括30伙，涵盖5伙开放式及25伙一房，实用面积介乎189至304平方尺。扣除最高10%折扣后，单位折实售价由324.55万至614.44万元，折实尺价介乎15,988元至22,104元，折实均尺18,999元。
当中，开放式入场单位及尺价最低的单位为6楼A室，实用面积203平方尺，折实售价324.55万元，折实尺价15,988元；入场一房单位则为6楼D室，实用面积267平方尺，折实售价481.34万元，折实尺价18,027元。
尺价最高的单位为19楼B室，属于一房户，实用面积267平方尺，折实售价590.19万元，折实尺价仅22,104元。
首张价单有5伙单位折实售价低于400万元，全属开放式单位，可享受缴交100元印花税优惠。
整批单位以定价计算，市值约1.68亿元。
此外，发展商积极吸纳投资客源，除了一般大手优惠外，更特设「全层西饼客」条款。买家购入2至3伙一房单位可获 2% 折扣，若一口气购入同层4 伙或以上，折扣率更提升至3%。同时，看准区内庞大的内地生租务潜力，项目亦提供「学生宿舍租金回赠」，凡将单位租予大专生之买家，均可获楼价1% 回赠。
悦麓低开抢攻 折实均尺较瑜一大幅折让近三成 仅微高于 BAKER CIRCLE·GREENWICH贴市推售
悦麓首批开价采取极具竞争力的低价策略。其折实平均尺价不仅较邻近新盘 THE HADDON 微低 1.46%，若对比同区铁路盘瑜一第 IA 至 IC 期，折让幅度更扩大至约23.5%至29%。
翻查区内新盘开价纪录，THE HADDON 于前年五月首推 92 伙，当时折实均尺约 19,280 元，悦麓时隔二十个月开价仍稍低一筹。
若与2023年3月至5月推售的瑜一第 IA 至 IC 期相比，价格优势更为显著，当年瑜一第IA期至IC期首批折实均尺介乎24,838至26,718元，悦麓现价大幅低开约23.51%至28.89%。
至于2022年6月及11月推出的必嘉坊系列，曦汇及迎汇首批均尺分别约23,888 元及21,238元，悦麓较两者分别低约20.47%及10.54%。
唯独对比2023年7月推出的BAKER CIRCLE·GREENWICH，首批折实均尺18,928 元，悦麓开价则较其0.38%，属贴市价推盘。
交通配套方面，悦麓位处土瓜湾交通枢纽，步行至港铁何文田站仅需6分钟，处于同区新盘1至11分钟步程的中游位置，加上邻近漆咸道北，拥有多条往返港九新界的巴士线，交通出入甚为便利。
悦麓贴市价开价 尺价较邻近二手盘荟点高约一成多
据28Hse放盘纪录显示，距离悦麓仅约4分钟步程的半新盘荟点，现时约有4个放盘，实用面积介乎222至241平方尺，叫价介乎348万至388万元不等。
参考近日成交个案，荟点高层D室，实用面积241平方尺的开放式单位，以339万元成交，折合尺价约14,066元。相比之下，悦麓开放式单位折实尺价为15,988元，较上述二手成交尺价高约13.66%。考虑到悦麓为全新楼盘，溢价仅约一成多，反映其定价策略为贴市价，具一定竞争力。
交通与配套方面，悦麓及荟点均位处红磡及土瓜湾的核心地段，步行至港铁何文田站仅需约6至8分钟。此外，邻近的漆咸道北沿线设有大量巴士及小巴路线，可穿梭港九新界各区，区内生活配套亦相当成熟。综合楼龄及楼层因素计算，悦麓入场单位的开价属区内合理市价水平。
图一：悦麓开放式入场单位与荟点二手成交比较
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图二：悦麓与同区一手盘开价比较
项目背景
悦麓由TKS Limited发展。项目位于红磡高山道26号，属单幢现楼，合共提供83个住宅单位，涵盖开放式、一房及特色户型，实用面积由166至304平方尺不等。
项目坐落红磡区，步行至港铁何文田站约6分钟。物业属于小学校网第34号，并划入九龙城中学校区，亦邻近香港理工大学、香港都会大学、香港浸会大学及香港城市大学。
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