紅磡現樓新盤悅麓公佈首張價單，涉及30伙開放式及一房單位，折實平均呎價18,999元，創同區近十年新低。首批折實售價介乎324.55萬至614.44萬元，入場單位為6樓A室，實用面積203平方呎，折實僅324.55萬元，呎價低至15,988元。若單計私人住宅，是次為繼同區2015年8月環海‧東岸，首批折實入場價297萬元後，近10年來紅磡區首批折實最平的單位。
全數共有5伙開放式單位折實低於400萬元，買家僅需繳付100元印花稅，極具上車吸引力。
項目定價策略進取，較同區鐵路盤瑜一大幅低開逾兩成，亦較必嘉坊系列及THE HADDON有顯著折讓。不過，若對比鄰近半新盤薈點近期二手成交呎價，悅麓則高出約一成多，反映項目雖較同區一手盤有折讓，但仍屬貼市價推盤。
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紅磡悅麓首批30伙 折實324萬入場 呎價1.59萬起 近10年同區最平
首批30伙主打開放戶至一房 折實售價由324.55萬至614.44萬不等
首批價單共包括30伙，涵蓋5伙開放式及25伙一房，實用面積介乎189至304平方呎。扣除最高10%折扣後，單位折實售價由324.55萬至614.44萬元，折實呎價介乎15,988元至22,104元，折實均呎18,999元。
當中，開放式入場單位及呎價最低的單位為6樓A室，實用面積203平方呎，折實售價324.55萬元，折實呎價15,988元；入場一房單位則為6樓D室，實用面積267平方呎，折實售價481.34萬元，折實呎價18,027元。
呎價最高的單位為19樓B室，屬於一房戶，實用面積267平方呎，折實售價590.19萬元，折實呎價僅22,104元。
首張價單有5伙單位折實售價低於400萬元，全屬開放式單位，可享受繳交100元印花稅優惠。
整批單位以定價計算，市值約1.68億元。
此外，發展商積極吸納投資客源，除了一般大手優惠外，更特設「全層西餅客」條款。買家購入2至3伙一房單位可獲 2% 折扣，若一口氣購入同層4 伙或以上，折扣率更提升至3%。同時，看準區內龐大的內地生租務潛力，項目亦提供「學生宿舍租金回贈」，凡將單位租予大專生之買家，均可獲樓價1% 回贈。
悅麓低開搶攻 折實均呎較瑜一大幅折讓近三成 僅微高於 BAKER CIRCLE·GREENWICH貼市推售
悅麓首批開價採取極具競爭力的低價策略。其折實平均呎價不僅較鄰近新盤 THE HADDON 微低 1.46%，若對比同區鐵路盤瑜一第 IA 至 IC 期，折讓幅度更擴大至約23.5%至29%。
翻查區內新盤開價紀錄，THE HADDON 於前年五月首推 92 伙，當時折實均呎約 19,280 元，悅麓時隔二十個月開價仍稍低一籌。
若與2023年3月至5月推售的瑜一第 IA 至 IC 期相比，價格優勢更為顯著，當年瑜一第IA期至IC期首批折實均呎介乎24,838至26,718元，悅麓現價大幅低開約23.51%至28.89%。
至於2022年6月及11月推出的必嘉坊系列，曦匯及迎匯首批均呎分別約23,888 元及21,238元，悅麓較兩者分別低約20.47%及10.54%。
唯獨對比2023年7月推出的BAKER CIRCLE·GREENWICH，首批折實均呎18,928 元，悅麓開價則較其0.38%，屬貼市價推盤。
交通配套方面，悅麓位處土瓜灣交通樞紐，步行至港鐵何文田站僅需6分鐘，處於同區新盤1至11分鐘步程的中游位置，加上鄰近漆咸道北，擁有多條往返港九新界的巴士線，交通出入甚為便利。
悅麓貼市價開價 呎價較鄰近二手盤薈點高約一成多
據28Hse放盤紀錄顯示，距離悅麓僅約4分鐘步程的半新盤薈點，現時約有4個放盤，實用面積介乎222至241平方呎，叫價介乎348萬至388萬元不等。
參考近日成交個案，薈點高層D室，實用面積241平方呎的開放式單位，以339萬元成交，折合呎價約14,066元。相比之下，悅麓開放式單位折實呎價為15,988元，較上述二手成交呎價高約13.66%。考慮到悅麓為全新樓盤，溢價僅約一成多，反映其定價策略為貼市價，具一定競爭力。
交通與配套方面，悅麓及薈點均位處紅磡及土瓜灣的核心地段，步行至港鐵何文田站僅需約6至8分鐘。此外，鄰近的漆咸道北沿線設有大量巴士及小巴路線，可穿梭港九新界各區，區內生活配套亦相當成熟。綜合樓齡及樓層因素計算，悅麓入場單位的開價屬區內合理市價水平。
圖一：悅麓開放式入場單位與薈點二手成交比較
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圖二：悅麓與同區一手盤開價比較
項目背景
悅麓由TKS Limited發展。項目位於紅磡高山道26號，屬單幢現樓，合共提供83個住宅單位，涵蓋開放式、一房及特色戶型，實用面積由166至304平方呎不等。
項目坐落紅磡區，步行至港鐵何文田站約6分鐘。物業屬於小學校網第34號，並劃入九龍城中學校區，亦鄰近香港理工大學、香港都會大學、香港浸會大學及香港城市大學。
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