投资界常言「资本永不眠」，但在近年市况反覆的香港楼市，资金明显只流向稳妥项目。
非核心区甲级商厦空置率上升，传统收租物业回报受压，促使部分资金转投另类资产。近期大角咀晏架街10号全幢商厦推出招标，估值约1.5亿元。资金渐倾向为免却风险支付溢价，可见本地商用物业投资风向渐变。
物业总楼面约20,821平方尺，改划过程相当迅速。业主今年7月向城规会申请改装为学生宿舍，两个月后获批，10月随即全幢放售。业主一获批文旋即寻找接手人，打破昔日自行改建、长线收租的惯例。
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连批文放售 避险兼卖时间
业主不自行改装营运，旨在规避庞大建筑成本及后续招租管理风险。项目获批改作提供83间房、112个床位的学生宿舍后，业主随即交吉放售，让买家接手即可避开冗长审批程序。
私募基金、家族办公室或专业营运商购入这类附带批文的物业，即可免却行政阻滞，大幅缩短投资回本期。买家普遍愿意为减省风险付款，正是这类连批文放售模式的吸引力所在。
低水定价 预留改装利润
晏架街10号估值约1.5亿元，平均尺价约7,200元。参考同区具备宿舍概念的酒店成交，2022年易手的九龙珀丽酒店尺价约12,500元，今年7月成交的香港海景丝丽酒店尺价亦逾11,600元。
相比之下，物业叫价明显留有折让，每平方尺数千元的差价正好弥补新买家的改装成本，变相预留获利水位，切合高息环境下投资者对回报的要求。
八万宿位缺口 支撑租金收入
物业转型正值宏观需求爆发。政府早前将八大资助大学非本地生限额提升一倍至40%，带动学生宿舍需求急增。世邦魏理仕数据显示，目前全港学生宿位短缺达5万个；配合扩大招收非本地生政策，预计到2030年缺口将扩大至8万个。
庞大缺口足以支撑宿位租务市场平稳发展。有别于易受经济周期影响的写字楼，教育需求防守力较强。非本地学生来港升学必须解决住宿，能为营运商带来稳定现金流。
地利切合学生需求 空间重配成投资出路
晏架街10号位处转角单边，采光通风良好，先天格局适合居住。项目地理位置便利，步行约8分钟可达奥运及旺角港铁站，方便乘搭港铁前往香港城市大学、香港浸会大学、香港理工大学及香港都会大学等学府。大角咀近年正值新旧交替，区内特色咖啡店与平民食肆林立，生活配套完善且物价合理，社区氛围切合年轻学生生活所需。
大环境变迁驱使本地房地产资金流向改变。晏架街10号一例说明，物业投资不再局限于低买高卖；配合准确市场定位及行政程序更改用途，即可提升资产价值。
目前传统商业楼面供过于求，学生宿位却供不应求。资源由低回报板块流向高需求领域，驱使商厦另觅出路转型。透过规划申请重新分配空间，既能迎合市场需求，亦顺应城市发展。纵观现时地产市场，能够平衡法规与市场需求，为资产创造稳健回报的投资者，依然能发掘不少机遇。
